האם מדרום תפתח הטובה?

שמענו בשבוע שעבר בשורה יוצאת דופן מבאר שבע, העיר הדרומית המתוכננת להיות המטרופולין הרביעי של מדינת ישראל. בעצם ימים אלה, באה בירת הנגב וקידמה תכנית מתאר חדשה העומדת בניגוד גמור להסכמי הגג, ובניגוד גמור לכוונה להרחיב את המטרופולין צפונה לעבר שטחי מדבר המרוחקים קילומטרים רבים ממרכז העיר. על פי תכנית מהפכנית זו תקדם העיר כ-30 אלף יחידות דיור חדשות שדווקא במרכז העיר הותיק, רובן הגדול במסגרת התחדשות עירונית. תכנית זו תוציא לעולם שכולו טוב את איי המצוקה . כל מי שנכנס בשערי בירת הנגב, בואכה שדרות רגר ומול אוניברסיטת בן גוריון והמרכז הרפואי סורוקה , נגלים לו משני עברי השדרה שיכונים מתפוררים דוגמת ד, ד צפון, ו, ג וכיוצא בזה. על פי התכנית החדשה ייבנו במקום שיכונים אלה בנייני מידות חדישים, ובד בבד, לא פחות חשוב, יקודמו כ-3 מיליון מ"ר שטחי מסחר ותעסוקה בבירת הנגב הרעבה למקומות עבודה.

-

זהו בהחלט שינוי מרענן דווקא בתוך המבול האדיר של קידום הסכמי גג ביותר מ-20 עיריות ורשויות מקומיות, כולל אישור גורף בתחילת השבוע של 46 אלף יחידות דיור חדשות באשדוד, ובסך הכל כרבע מיליון יחידות דיור בעשור הקרוב, כל זאת בהוצאה אדירה של מיליארדים מתקציב המדינה, ללא בדיקת התכנות, ללא תשתיות בסיסיות של כבישים ומוסדות ציבור ותוך אפשרות ריאלית שרוב דירות אלה יירכשו, אם בכלל, על ידי משקיעים. כזכור באר שבע נחשבת לאחת הערים המובילות במסגרת הסכמי הגג, ומתוכננות בה במסגרת זו כ-20 אלף יחידות דיור חדשות, זאת בנוסף לעוד 30 אלף המתוכננות ממילא מצפון לעיר, ובסך הכל כ-50 אלף יחידות דיור חדשות שהיו אמורות להפוך את העיר בת כ-220 אלף תושבים למטרופולין, לכאורה, בן 400 אלף תושבים. לכאורה, למה? זאת משום שכבר היום סובלת בירת הנגב ממחסור כרוני במקומות תעסוקה, מחסור שהיה מחריף שבעתיים כתוצאה מבנייה חדשה ובלתי מבוקרת זו. כמו כן נוצר בעיר הדרומית קיטוב גדל והולך בין השכונות החדשות לבין מאסת השיכונים הגדולה שנבנתה בשנות ה-50, ה-60 וה-70 של המאה שעברה, קיטוב שהיה מחריף עוד יותר כתוצאה מהבנייה החדשה, שלא לדבר על כך שהיה סותם את הגולל סופית על כל אפשרות לקדם התחדשות עירונית במרכז העיר הותיק והמתפורר.

הפרט אולי המעניין ביותר בתכנית המתאר החדשה, הינה העובדה שבפועל העיריה דחתה לפרק זמן בלתי ידוע את רוב רובה של הבנייה החדשה בשכונות שהיו אמורות להיות ממוקמות בקצה המדבר.

יתרה מכך: נוצר כעת קונפליקט מאוד מעניין בין ההתחדשות העירונית המתוכננת במרכז העיר לבין הסכמי הגג, שאף הם אמורים בחלקם הגדול להתבצע במעטפת הצפונית של העיר. אני צופה כי קונפליקט זה יבוא לידי ביטוי כבר בזמן הקרוב, זאת משום ששתי התכניות, תכנית המתאר החדשה מחד גיסא והסכמי הגג מאידך גיסא, משקפות בפועל תפיסה מנוגדת. האחת, ניצול זכויות קרקע בשטחים קיימים, עיבוי מרכז העיר והפיכת באר שבע מ"עיר של שכונות", לעיר חזקה עם מע"ר מודרני ותוסס, ומאידך גיסא הסכמי הגג רק יחזקו את תמונת הראי הקיימת של עיר עם מרכז מתפורר ומדולדל שצמודות אליו שכונות, שכונות, זאת ללא אופי עירוני אינטגרטיבי.

אין זה מקרה שבאר שבע לא הצליחה במרוצת השנים להמריא אל מעבר לעיר פריפריה גדולה, ולהיות המטרופולין הרביעי של מדינת ישראל. 2 הסיבות העיקריות לכך היו העדר מקומות תעסוקה מספקים ו"נראות" של עיר פריפריה עמוסת שיכונים מתפוררים. דווקא התכנית החדשה מהווה משב רוח מרענן שבא לתת תשובה לשתי נקודות תורפה אלה. לטעמי אם תעמוד בפני אבות העיר בשנים הקרובות הדילמה את מה להעדיף, את ההתחדשות העירונית או קידום מהיר של הסכמי הגג, התשובה לכך הינה חד משמעית – ללכת על חיזוק מרכז העיר. נכון. אפשר לנסות וללכת על שתי האלטרנטיבות יחד בכלים שלובים, אולם חוששתני שקידום זריז ונמהר של הסכמי הגג יביא בסופו של דבר לכך ש"איזור הנוחות" הזה יבוא במישרין על חשבון ההתחדשות העירונית וזה מאוד חבל, כי מדובר בהזדמנות היסטורית להפוך את באר שבע למטרופולין הרביעי של מדינת ישראל ולהגשים את חזון בן גוריון לפריחת הנגב. חומר למחשבה.

עמית דובקין מומחה למיתוג נדל"ן.