צניחה במכירה: הפתרון השנוי במחלוקת מול יוקר הדיור

קראו לנו בירת הנדל"ן של הנגב. באר שבע, פנינה נדל"נית שהניבה בעשור האחרון תשואה עצומה למשקיעים ומנגד הפכה לסיוט של מעוטי היכולת. לאחר שנים של זינוק במחירי הדיור בבאר שבע ותנופת פיתוח, עליית המחירים נבלמה יחסית וגם נראית האטה בקצב העסקאות, ובהתאם לירידה בביקוש גם צניחה בהתחלות הבנייה. קיפאון הנדל"ן בבאר שבע וגם ברחבי הארץ, נמשך.

נתוני הכלכלן הראשי לרבעון השני של 2018 שפורסמו לאחרונה חושפים ירידה חדה בכלל גזרות השוק – במכירת דירות חדשות, במכירת דירות יד שנייה, וגם במכירות המשקיעים. מהנתונים עולה כי באזור באר שבע נרכשו 694 דירות בלבד (כולל מחיר למשתכן), ירידה של 35.3% ביחס לרבעון המקביל אשתקד, וירידה של 26% ביחס לרבעון הראשון של 2018. גם שוק דירות יד שנייה באזור באר שבע נחלש, ורושם מכירה של 2,152 דירות בלבד ברבעון השני של 2018, ירידה של 3.7% ביחס לרבעון המקביל ב-2017, וירידה של 12%, ביחס לרבעון הראשון של 2018.

עוד עולה מהנתונים כי חלה צניחה חדה של כ-25% גם במכירות המשקיעים באזור באר שבע. אלו שרכשו דירות בבאר שבע בעשור הקודם הרוויחו מתשואה של עשרות אחוזים בשנה, אך בשנים האחרונות עם קיפאון השוק ועליית המחירים בעיר, באר שבע הפכה פחות אטרקטיבית למשקיעים, וכתוצאה מכך גם רואים מגמת דעיכה. 

לא קונים, לא בונים

נתון נוסף העולה, הפעם מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, הוא ירידה משמעותית בהתחלות הבנייה. לפי נתוני הלמ"ס, בחודשים יולי 2017-יוני 2018 החלה בישראל בנייתן של כ-44,000 דירות בלבד, ירידה של כ-20.2%, בהשוואה ל-12 החודשים הקודמים.

הירידה בהתחלות הבנייה בבאר שבע והדרום גדולה בהיקפה עוד יותר בהשוואה למגמה הארצית של כ20%. במחוז הדרום חלה ירידה של 26.3% בהתחלות הבנייה, ובבאר שבע התחלות הבנייה נחתכו ב-40.6%, כמעט בחצי! לפי הלמ"ס, 819 התחלות בנייה בלבד נרשמו מיולי 2017-יוני 2018, לעומת 1,379 בשנים 2016-2017, 1,333 בשנים 2015-2016, ו-1,683 בתקופת השגשוג של שוק הנדל"ן 2014-2015.

יש לציין כי מדובר במגמה כלל ארצית, שלא מאפיינת את אזור באר שבע בלבד. בעיר באר שבע בפרט שווקו בשנים האחרונות פרויקטים רבים שכעת נמצאים בשלבי תכנון מתקדם או בנייה. אלא שחוסר הוודאות בשוק מותיר את רוכשי הדיור על הגדר, בין אם מדובר במשקיעים שחוששים מאובדן ערך הנכס בשוק, או רוכשי דירה ראשונה הממתינים בתקווה לירידת מחירים שתקרב את חלומם לרכוש דירה בישראל.

ומה קורה למחירי הדיור בעיר באר שבע?

למרות ההאטה בקצב העסקאות ובהתחלות הבנייה, מחיר של דירה בבאר שבע טיפס השנה ל-925 אלף שקלים בממוצע, עליית מחירים נוספת של כ-3.7% תוך שנה (יוני 2017-יולי 2018), כך לפי סקירה של שמאית המקרקעין נחמה בוגין, המסתמכת על נתוני רשות המסים.

יוזמה מבורכת או שיעבוד לכל החיים?

תוכנית הדגל "מחיר למשתכן" של שר האוצר משה כחלון הייתה, לפחות בתיאוריה, הישועה של הזוגות הצעירים בישראל. אולם בפועל, המציאות מראה אי אמון ונטישה של זכאים לטובת השוק החופשי, וזאת בשל זמן ההמתנה הדרוש ומחיר המגורים בשכירות שהזכאים נדרשים לשלם בהמתנה לדירה המיועדת. כל שנה בשכירות הכסף הולך ונעלם, מה שמרחיק את הזוגות הצעירים מהדירה המיוחלת.

כעת, מעלים במשרד הכלכלה בתמיכת משרד האוצר, פתרון יצירתי אך שנוי במחלוקת, אשר צפוי לצאת לדרך כפיילוט לאחר חגי תשרי. היוזמה של שר הכלכלה אלי כהן בתמיכת שר האוצר משה כחלון, אותה מגדירים חלק "כלכלת בחירות" לכנסת ב-2019, מרתיעה כחרב פיפיות. מדובר באפשרות להתיר לרוכשי דירה ראשונה משכנתה בגובה של עד 90%, במקום 75% כיום. יש לציין כי מדובר ב-15% נוספים מסובסדים בערבות המדינה. כך למעשה, יוכלו זוגות צעירים לרכוש דירה ראשונה עם הון עצמי של 10% בלבד משווי הדירה, כל עוד מדובר בדירה בשווי עד 1.3 מיליון שקלים, ודירה ראשונה בלבד. כך לדוגמה, אם תחסכו כ- 110,000 אלף שקלים בלבד תוכלו לקחת משכנתא בסך מיליון שקלים (75% מהבנק, 15% בסבסוד המדינה), ולקנות בבאר שבע דירה בשווי של כ-1.1 מיליון שקלים.

ככל שהמשכנתא שתקחו תהיה גבוהה יותר וככל שזמן ההחזר החודשי יגדל, כך גם הריבית שתצטרכו להחזיר לבנק, וכך גם סכום ההחזר החודשי. נציין כי בשל סבסוד המדינה ב-15% מהמשכנתא, רמת הסיכון הבנקאית לא תגדל. נתוני המשכנתאות וההחזרים בהתאם תלויים במדדים שונים ועלולים להיות שונים בפועל בין בנק לבנק. ועדיין, מדובר בהחזרים אסטרונומיים שיכולים להגיע לכ-6,000-8,000 שקלים לחודש, בהם ממוצע הזוגות הצעירים לא יכול לעמוד, בטח שלא לתקופה של 20-30 שנה.

על הנייר, מדובר ביוזמה שמאפשרת לצעירים "לרכוש" דירה, בפועל, אליה וקוץ בה, אם לא תעמדו בתשלומים האסטרונומיים, זהו מהלך שעלול לתת לבנק, בסופו של דבר, גם את הדירה "שלכם". בינתיים, השוכרים כורעים תחת נטל שכר הדירה המזנק משנה לשנה, נאלצים להתמודד גם מול בעלי דירות עם חוזים דרקוניים, תשלומי ביטחון שמשמשים לקלף חזק בידי בעלי הדירות ומותירים את השוכרים חסרי יכולת תמרון ובמקביל חסרי יכולת לחסוך לקניית דירה משלהם. פתרון אמיתי למצוקת הדיור? רחוק מלהימצא.   

אין באמור בכתבה להוות קביעה עובדתית או תחליף לייעוץ משכנתאות מקצועי.