האם עדיין כדאי להשקיע בנדל"ן בבאר שבע?

העיר באר שבע היא מהיעדים הנחשקים בארץ להשקעה בנדל"ן. משקיעים שזיהו את הפוטנציאל הרב של באר שבע עוד בשנות ה-90 רכשו דירות במחירי רצפה, ונהנו משוק שכירות רווחי ביותר באזורי הביקוש השונים, ומזינוק של מאות אחוזים במחירי הדירות.

האם עדיין שווה להשקיע בבאר שבע, או שמא התשואה החיובית שייכת לעבר? בדיקה של השינויים בשוק הדיור מגלים כי למרות ציפיות לירידה במחירים, שוק הנדל"ן בבאר שבע נותר בעלייה מתמדת.

מחירי הנדל"ן בבאר שבע עלו בתוך 5 שנים בלמעלה מ-50%. בשכונת רמות היוקרתית לדוגמא, שהגיעה ב-2016 למקום הראשון בין יעדי הנדל"ן המבוקשים בארץ ובשדרות טוביהו הצמוד לגרנד קניון, עלו מחירי הדיור בכ-55%. כך באוקטובר 2011 מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים בשכונת רמות עמד על מחיר של 802 אלף שקל, בחלוף 5 שנים באוקטובר 2016 המחירים זינקו ל- 1.248 מיליון שקלים.

מלבד שכונת רמות, בין יעדי הנדל"ן המבוקשים בארץ עומדת במקום הרביעי שכונת נווה זאב, בה זינקו מחירי הדיור ב51% תוך 5 שנים בלבד. לשם השוואה, אם באוקטובר 2011 מחירה הממוצע של דירת 4 חדרים בשכונת נווה זאב עמד על 781 אלף שקל, זינק המחיר בשנת 2016 ל- 1.185 מיליון שקל.

שכונות רמות ונווה זאב הן יחסית שכונות חדשות בעיר ונהנות מתשואה גבוהה במחירי הדירות, אך גם שכונה ד' הותיקה עברה שינוי חסר תקדים שלא נעלם מעינם של המשקיעים. משכונה מוזנחת ומלאת סמים ופשע, הפכה שכונה ד' בשנים האחרונות לשכונה צעירה ומתחדשת אליה נוהרים מדי שנה אלפי צעירים, ברובם סטודנטים, שמחפשים אחר מגורים קרובים לאוניברסיטת בן גוריון. זרם הצעירים והביקוש הרב אחר דירות צמודות לאוניברסיטה, פתחו שוק נדל"ן חדש בשכונה ד', כאשר אותן דירות ישנות ומוזנחות עברו שיפוץ וריהוט מחדש והפכו במהרה למעוזם של הסטודנטים הטריים שהפיחו בשכונה חיים חדשים ובעקבותיהם נפתחו בקרבת האוניברסיטה עסקים חדשים, מסעדות, פאבים ונוצרה אווירה צעירה, המחירים מיהרו לעלות בהתאם.

4% תשואה בשנה במחירי הדירות בבאר שבע  

מנתוני אתר "יד 2" עולה, כי מחיר ממוצע לדירת 3 חדרים בבאר שבע עמד בשנת 2015 על 689,972 שקלים, לדירת 4 חדרים 861,172 שקלים ולדירת 5 חדרים כבר תידרשו לחצוף את רף המיליון שקלים, כאשר המחיר הממוצע עמד על 1,088,799 שקלים. גם שוק השכירות בעלייה, כאשר המחיר הממוצע לשכירות חודשית לדירת 3 חדרים הוא 2,284 שקלים לחודש, 2806 שקלים לדירת 4 חדרים, ו3,506 לדירת 5 חדרים, מדובר בתשואה של 4% בשנה.

על אף ההערכה כי דירות קטנות מניבות תשואה גבוהה יותר, הדירות בעלות התשואה הגבוהה ביותר בשנת 2015 בשכונה ד' היו בעלות 5 חדרים, עם תשואה של 4.5%, זאת לעומת 4.6% תשואה לדירת 4 חדרים, ו4.3% לדירת 4 חדרים. גם שכונה ג' נהנית מתשואה נאה, כאשר התשואה הממוצעת בדירות 3 חדרים היא 4.1%, בדירות 4 חדרים 4.3%  ו-4.12% בדירות 5 חדרים.

תומר בוחבוט זכיין רשת אנגלו-סכסון בבאר שבע הסביר כי "גלי ההשקעות האחרונים בבאר שבע הינם רכישות בשכונות הטובות יותר כמו שכונה ט', רמב"ם ורמות. המשקיעים הבינו כי אין בידם של זוגות צעירים הון עצמי מספק לרכישה ולכן שוק השכירות הומה ותוסס. בשנתיים שלוש האחרונות המגמה היא לא רק באזורי האוניברסיטה ובשכונות ד' ו-ג', זאת משום שהתשואות הפכו דומות בין השכונות וכך גם בפרויקטים חדשים מקבלן על הנייר".

כיצד השפיע חוק מס הרכישה ב2015?

"העלאת מס הרכישה הובילה להאטה מסוימת ובחינת האפשרויות השונות מצד המשקיעים, אך מכיוון שכרגע אין הרבה אפיקי השקעות אחרים, השוק מתחיל לחזור לתאוצה הרגילה שלו ולרוב חודשי האביב והקיץ הם המשגשגים ביותר בתחום".

הדירות המבוקשות ביותר, מספר בוחבוט הן דירות קטנות: "דירות 2 חדרים הן בביקוש הגבוה ביותר משום שקשה להשיגן ואף אינן נבנות בפרויקטים החדשים בעיר ולכן מחירם עלה משמעותית. עד לפני שנה וחצי הן עלו 420 אלף שקל. כיום מחירן הינו סביב ה-500 אלף שקל ואף יותר".

השינוי במחירי הדירות לא הגיע והותיר צעירים מחוסרי דיור: "אנשים ישבו על הגדר וחיכו לראות שינוי שאינו מגיע, גם לא בתוכנית 'מחיר למשתכן' שבמסגרתה מתקבלת דירה עם מפרט נמוך ונמסרת רק עוד כמה שנים טובות. בבת אחת הצעירים חוזרים לשוק והמחירים עולים בהתאמה. היום הרבה כבר לא מאמינים שהמחירים ירדו ולכן הם לא מחכים יותר וישר קונים, לכן אנו רואים מכירות שיא בדירות יד ראשונה בבאר שבע, כאשר הביקוש הגבוה ביותר הוא לדירות יד ראשונה או יד שנייה של 3 חדרים שמחירן נושק ל- 950 אלף שקל", מסביר בוחבוט.

באר שבע עברה מהפך בשנים האחרונות בתחום הנדל"ן, משקיעים שהשכילו לקנות דירה טרם עליית המחירים נהנים כיום מתשואה משמעותית בערך הנדל"ן, שעוד עשוי לזנק בעתיד. גם בימים אלה חווה העיר התפתחות ענפה בשוק הנדל"ן, עם 60 פרויקטי נדל"ן שונים בעיר בהובלה של 35 יזמים וחברות נדל"ן שונות.

ניכר לעין כי התפתחותה הרבה של העיר באר שבע מושכת אליה מחד משקיעים רבים שמחפשים דירות הנהנות מתשואה גבוהה, ומאידך אלפי תושבים מרחבי הארץ שמחפשים דיור זול יחסית לאזור המרכז, אפשרויות תעסוקה, חינוך איכותי, ומוקדי תרבות ופנאי. השינויים חסרי התקדים בעיר באר שבע בתחום הנדל"ן עתידים להביא להכפלת אוכלוסיית באר שבע תוך עשור. בירת הנגב תשנה את פניה, לא רק כאחת הערים הגדולות בשטחן ובגודל אוכלוסייתה, אלא גם כאחת הערים המתקדמות והאטרקטיביות בישראל.