שלא יספרו לכם סיפורים: האם בירת המשקיעים מתפרקת מנכסיה?

באר שבע, אשר במשך שנים נתפסה כבירת ההשקעות של ישראל, עומדת בפני מציאות חדשה ומורכבת. נתוני הרבעון השלישי של 2024 אותם מפרסם הכלכלן הראשי של משרד האוצר, אשר בחן את שוק הנדל"ן - מגלים מצד אחד עלייה חדה ברכישת דירות חדשות בעיר, ומצד שני מצביעים על סימני חולשה בשוק היד השנייה ועל ירידה בתשואות המשכירות, מה שמעלה תהיות על מעמדה העתידי בשוק הנדל"ן.

נתוני המכירות בשוק החופשי מצביעים על שיאים חדשים: מתוך 11,813 דירות שנרכשו בארץ על ידי רוכשי דירה ראשונה, 2,197 מהן נרכשו באזור באר שבע בלבד. מדובר בזינוק של 40% לעומת התקופה המקבילה אשתקד – תוצאה המעידה על מגמת ביקוש גבוהה במיוחד בדרום.

מעיון בפרופיל הרוכשים עולה כי כ-48% מהם הם תושבי מחוז הדרום, אך כ-28% מגיעים ממחוזות תל אביב והמרכז, ו-16% נוספים ממחוז ירושלים. הנתונים האלה חושפים את המשיכה ההולכת וגוברת של האזור גם עבור אוכלוסיות מחוץ לדרום, במיוחד לאור המחירים הנמוכים יחסית. דירה חדשה בבאר שבע מתומחרת כיום סביב 1.7 מיליון ש"ח בממוצע – סכום שנחשב נגיש בהרבה בהשוואה למחירי הדירות במרכז הארץ.

ביקוש מול מציאות: האם המגמה תחזיק?

על אף שהשוק החופשי בבאר שבע מציג גידול, שוק היד השנייה מתמודד עם קשיים. כ-22% מעסקאות היד השנייה בעיר הסתיימו בהפסדי הון ריאליים ברבעון השלישי – שיעור גבוה במיוחד שמעלה חשש בקרב משקיעים. בנוסף, התשואות על דירות להשכרה בעיר יורדות בהתמדה, מה שמפחית את האטרקטיביות עבור משקיעים חיצוניים, שהיוו בעבר גורם מרכזי בתנופת הנדל"ן בבאר שבע.

נתון נוסף שממחיש את מורכבות השוק הוא הפער בין מחירי דירות עם ממ"ד לדירות ללא ממ"ד. בעוד שמחיריהן של דירות ללא ממ"ד עלו במהלך השנה בכ-8.5%, מחירי דירות עם ממ"ד דווקא רשמו ירידות קלות – מגמה יוצאת דופן שמעלה שאלות לגבי אופי השוק ותמהיל הדירות הנרכשות.

אירועים ביטחוניים, כמו מתקפות הטילים מאיראן, הביאו לגידול זמני בביקוש לדירות ממוגנות, אך ההשפעה הזו התמתנה במהירות. מגמות דומות נרשמו גם במחוזות צפוניים, אך בעוד שאזורים כמו טבריה ונצרת חוו ירידות כלליות בעסקאות, באר שבע הצליחה לשמר את המומנטום החיובי שלה, לפחות בתחום הדירות החדשות.

פריפריה בתנופה – ובאר שבע במוקד

העלייה בביקוש לדירות בבאר שבע היא חלק ממגמה רחבה יותר שמתרחשת בפריפריה. ברבעון השלישי של 2024, כ-48.6% מכלל הרוכשים דירה ראשונה בחרו בפריפריה, נתון הגבוה ביותר מאז 2009. עם זאת, באר שבע בולטת במיוחד בזכות משקלה בשוק החופשי – 17.5% מסך העסקאות בארץ התרחשו באזור, הרמה השנייה בגובהה ב-23 השנים האחרונות.

אלא שלצד ההצלחה במכירת דירות חדשות, נשאלת השאלה אם באר שבע תוכל לשמר את מעמדה כיעד מרכזי גם עבור משקיעים. הנתונים מראים שהמשקיעים הפרטיים מהמרכז ומהשרון, שהיוו בעבר גורם מפתח בשוק הנדל"ן בעיר, הולכים ומתמעטים בשל הריבית הגבוהה ועלייה בתחרות מאזורי פריפריה אחרים.

מהו העתיד של באר שבע?

אם באר שבע תאבד את מעמדה כבירת המשקיעים, מה יהיה הטיקט הבא שלה? גורמים בעירייה ובמגזר העסקי מדברים על מיצובה כמרכז תעסוקה מוביל בדרום. פארק ההייטק בעיר, לצד התרחבות אוניברסיטת בן-גוריון, יכולים להפוך אותה למוקד ידע ותעסוקה מרכזי, אך הדרך לשם תלויה בהשקעות ארוכות טווח.

במקביל, מתבצע שדרוג עירוני משמעותי באזור העיר העתיקה, כולל תכנון להפוך את באר שבע למוקד תרבותי ותיירותי. אלה מהלכים שיכולים להעניק לעיר יתרון תחרותי מעבר למחירי הדירות הנמוכים יחסית.

באר שבע ניצבת בצומת קריטי, עם שיאים במכירות מצד אחד וסימני שאלה לגבי עתידה מצד שני. האם העיר תצליח להגדיר את עצמה מחדש ולמצוא את המשמעות הכלכלית-חברתית שלה בשוק הנדל"ן המשתנה? ימים יגידו.