הזוגות הצעירים מצביעים ברגליים: למה לגור בב"ש ביוקר אם אפשר באופקים בפחות?

השנה האחרונה היתה קשה עבור משפרי דיור. מי ששקל למכור את דירתו ולקנות דירה גדולה יותר או באיזור אחר, מצא שקשה עד גבול הבלתי אפשרי למכור את דירתו. שוק היד השניה בישראל קפוא למדי כאשר זמן המדף של אותן דירות בשוק הולך וגדל.

מנגד, הקפאון בשוק הנדל''ן בשנה האחרונה שהתעצם בעקבות המלחמה, הביא רבים מהיזמים להציע דירות בפרויקטים חדשים במבצעי מימון אטרקטיביים וכך אין זה נדיר למצוא יזמים המציעים לרוכשים לשלם 5% במעמד הרכישה כאשר הם מצידם סופגים את עלויות המימון עד להשלמת הפרויקט.

עבור משפרי דיור שאינם לחוצים מדובר בהזדמנות פנטסטית שכן מצד אחד הם משלמים סכום זעום יחסית ויש להם 3 שנים בממוצע למכור את דירתם שכן רק בסיום הבניה יצטרכו להשלים את ההון לדירה. בינתיים בתקופה הזו סביר שמחיר הדירה שלהם יעלה.

לפני כשבועיים פורסם מדד מחירי הדירות של הלמ"ס לפיו יש עליה של 0.7% בחודשי המלחמה נובמבר־דצמבר וזאת אחרי שמונה מדדים רצופים של ירידות. הסיבה העיקרית לכך היא שהציבור נענה למבצעי היזמים ובערים רבות בארץ נרכשו יותר דירות חדשות מאשר דירות יד שניה, מה שתרם לעליות המחירים הממוצעות. מן העבר השני, זמן המדף של דירות יד שניה הולך ועולה ומוכרים נאלצים להתפשר על המחיר.

כאמור, הקפיצה העיקרית נובעת מהמבצעים הפיננסיים של החברות. אם ב-2023 בזמן ההאטה בענף הנדלן היזמים הציעו מבצעים של 20/80 הרי שמן תחילת המלחמה המבצעים כבר הפכו ל 90/10 ואף יותר כאשר הם מציעים אפילו לממן את תשלומי הריבית וההצמדה בזמן הבניה.

גם נתוני אתרי מכירות מצביעים על עליה משמעותית בביקושים: עיקר האוכלוסיה בישראל מרוכזת בגוש דן. על מנת לעודד פיזור אוכלוסיה ולתמוך בתושבי הפריפריה, מדינת ישראל מעניקה הטבות מס. ניתן לומר באופן כללי כי ככל שהישוב קרוב יותר לגבול, תושביו נהנים מהטבת מס משמעותית. נכון להיום מדובר ב-485 ישובים. כך למשל תושבי קריית שמונה נהנים מהטבת מס מקסימלית בסך 20%.

עבור זוג צעיר שרק מתחיל את דרכו בחיים וגם עבור משפחה שמעוניינת לשפר דיור מדובר בהטבה כספית משמעותית ששווה עשרות אלפי שקלים בשנה. המשמעות היא שתושבים הנהנים מהטבת המס משלמים פחות מיסים. 

קחו למשל את אופקים - בשנים האחרונות עוברת העיר הדרומית פריחה משמעותית ונדמה שההאטה בנדלן פסחה עליה. אופקים שמרוחקת כ 24 ק"מ מעזה, מגלה יציבות מרשימה וצמיחה לא מעט בזכות העובדה כי תושבי אופקים נהנים מהטבת המס משמעותית ביותר כמעט מקסימלית בסך 18% בעוד שבבאר שבע המרוחקת 12 ק"מ בלבד אין הטבת מס כלל.

אופקים היא לא היחידה שחתמה עם מדינת ישראל על הסכמי גג אלא שלנהירה של תושבים ומשקיעים לעיר יש סיבה משמעותית נוספת. לפני מספר ימים הודיעה ענקית טכנולוגיית המידע "סיסקו מערכות" כי החליטה להקים שלוחה בעיר ובכך היא מצטרפת לחברות בינלאומיות מובילות כמו nvidia ואלביט שהקימו שלוחות בפארק ההייטק של גב ים.

התושבים החדשים מאמינים שמה שאינטל עשתה לקריית גת, יעשו אותן חברות לאופקים ויהפכו אותה למוקד משיכה משמעותי למשפחות צעירות. כידוע, המפתח למשיכת תושבים הוא תעסוקה. הסיבה לדעיכת עיירות הדרום בעשורים האחרונים ולנטישת הצעירים נבעה ממחסור במקומות עבודה. כעת, אופיה הכפרי, הטבת המס המשמעותית ותנופת הבניה מושכת אליה תושבים חדשים מהדרום שמזהים באופקים את המגמות שאפיינו את עיר היין באשקלון וכרמי גת בקרית גת שהביאו להצלחת הפרויקטים בזכות ההשקעה של המדינה.

למעשה עתידה של אופקים הובטח לאחר שמדינת ישראל השקיעה מיליארדי שקלים מתוך כוונה להפכה לעיר עצמאית ומשגשגת. כיום מונה העיר כ-32 אלף תושבים ובעשור הקרוב היא מתעתדת לשלש את מספר תושביה.

כבר לא פרבר שינה

קצב הצמיחה הדמוגרפית המרשים של העיר הוא גם תוצר של פתיחת תחנת הרכבת בעיר וחניכתו של כביש המחבר לבאר שבע. שני אלה קיצרו משמעותית את טווחי הנסיעה לבירת הנגב ולגוש דן מה שמושך אליה משפרי דיור מבאר שבע והאיזור שבחרו לקנות דירה ענקית ולצאת עם יתרה לאחר מכירת הדירה שלהם. כך למשל בשכונת אפיקי הנחל שנבנית בימים אלה ניתן למצוא דירת 5 חדרים ענקית במחיר של 4 חדרים בבאר שבע- 1680000 שקלים. מדובר בפער שיכול להגיע ל 300 אלף שקלים לדירה. אם מוסיפים לכך את הטבת המס, הרי שתושבים חדשים באופקים יכולים לשדרג משמעותית את רמת החיים שלהם.

אך לא רק תושבים חדשים. מאז תחילת השנה זיהו משקיעים רבים הזדמנות גדולה להיכנס לשכונת אפיקי הנחל שהיא למעשה עיר חדשה שנבנית בתוך אופקים, הממוקמת 20 דקות נסיעה מפארק הייטק של גב ים ושלהערכתם תוביל את העיר להיות אחת משלושת הערים החזקות בדרום, עם השלמת המעבר של צה"ל לדרום.

לדברי דורון אבקסיס משנה למנכ"ל קבוצת בראל, מדובר בסוג אחר של משקיעים מאלה שהשקיעו בבאר שבע לפני 20 שנה. לא מעט מהמשקיעים שרוכשים אצלנו דירות בפרויקט עומרים, מגיעים דווקא מהפריפריה של גוש דן והם לא פוסלים מעבר לדירה לאחר סיום הבניה. קשה להתעלם מהחסכון המשמעותי כל כך שטמון במעבר לעיר.

לדבריו בפרויקט עומרים של החברות בראל סלעית בשכונת אפיקי הנחל נבנות 780 יחידות דיור ב-18 בניינים, מהן 564 בשוק חופשי כאשר מאז ינואר השנה אנחנו בקצב מדהים של מכירות בסדר גודל של 6 דירות בשבוע.

שמאי המקרקעין דני כודדי המתמחה באיזור הדרום ומלווה כ-10 ועדות באזור הדרום בתחומי היטלי השבחה והתחדשות עירונית, מסביר כי הגידול הניכר בביקושים לאופקים נובע מ- 3 סיבות עיקריות שהינן: הטבות המס, הקמת כביש הגישה בחדש לאופקים שקירב את העיר אופקים לבאר שבע עד כדי 10 דקות נסיעה מבאר שבע. בנוסף, השיפור הכללי שניכר בעיר הכולל שיפור במערכת החינוך, פארקים וגנים ציבוריים, הקמת מתחם קריית הממשלה ההולך ונבנה כיום ברחוב ירושלים פינת הטייסים.

אז האם בעיריית באר שבע לקראת הקדנציה החדשה יצליחו בצורה מסוימת לשנות את המשוואה? נתונים שמפרסם הלמ"ס, מוכיח פעם אחר פעם כי ההגירה השלילית בבאר שבע נמשכת ללא הרף, ונראה כי כל עוד לזוגות צעירים שמחפשים פתרונות דיור לא יהיו כאלו בבאר שבע, מי שימשיכו להנות אלו שכנותיה.