מירוץ נגד הזמן: כיצד ישפיעו 2,000 דירות חדשות על שדרות רגר?

תנופת הפיתוח של באר-שבע בעשור האחרון הביאה לבנייה בלתי פוסקת ברחבי העיר, מגמה שנמשכת בימים אלו בצירים ראשיים כמו שדרות רגר ושדרות טוביהו, בשכונות מבוקשות כמו רמות ונווה זאב וגם בשכונות וותיקות, שם מתוכננת התחדשות עירונית ופינוי-בינוי. הביקוש הגובר הביא עמו תוך עשור גם לעליית מחירי הדיור בעיר, ואיך לא, גם לפקקים הגוברים עם כל בניין שנבנה.

שדרות רגר – עורק ראשי ומבוקש למגורים

שדרות רגר - עורק ראשי לתנועה בעיר באר-שבע, אך לא רק. לצדיו מוסדות ומוקדים אזרחיים כמו בית החולים סורוקה, אוניברסיטת בן גוריון, המרכז האזרחי ועוד. מדובר בציר מבוקש למגורים ועם הביקוש, עולה גם ההיצע, ובעתיד הקרוב יוקמו סמוך לשדרות רגר למעלה מ-2,000 יחידות דיור חדשות במספר פרויקטים שונים ברחובות - שלמה המלך, דרך מצדה, יצחק אבינו, רחוב וינגייט, ושדרות רגר. המשותף לפרויקטים החדשים הוא קרבתם לאוניברסיטת בן גוריון ובית החולים סורוקה, וגם שוק השכירות המשגשג בקרב סטודנטים וזוגות צעירים המבקשים להתגורר באזור.

פינוי-בינוי במתחם "שלמה המלך" – 1,174 יחידות דיור

רחוב שלמה המלך בשכונה ד' בעיר מוכר כאזור מבוקש בשל קרבתו לאוניברסיטה ולבית החולים סורוקה, כמו גם למוקד חיי הלילה הסטודנטיאלי. לפני כשנה זכתה קבוצת "יובלים" בפרויקט פינוי-בינוי עצום בגודלו ברחוב שלמה המלך: במקומן של 160 יחידות דיור שנבנו בשנות ה-50 של המאה הקודמת, מתוכנן להקים כ-1,174 יחידות דיור חדשות. הפרויקט יכלול 8 מגדלים בני 17 קומות ו- 8 בניינים בני 6 -10 קומות, ובהם דירות בנות 3, 4 ו- 5 חדרים וכן דירות גן ופנטהאוזים. הפרויקט החדש יקום במתחם הרחובות שלמה המלך, יצחק אבינו ויעקב אבינו, בסמוך לאוניברסיטת בן גוריון ובי"ח סורוקה, בשטח הכולל כ- 52 דונמים. במתחם יבנו גם 2,100 מ"ר של שטחי מסחר בחזיתות לרחובות יעקב אבינו ויצחק אבינו. תוכנית התב"ע מאפשרת גם שילוב של מעונות סטודנטים במתחם. התוכנית נמצאת בשלבי תב"ע וחלוקת מגרשים, כך שצפי לתחילת העבודות טרם הוכרז.

שדרות רגר – מגדלים עד 25 קומות, 450 יחידות דיור

קרקע ריקה בשדרות רגר פינת מצדה וביאליק שימשה במשך שנים את באי המוסדות הסמוכים כחניה בלתי מוכרזת, אך רק לאחרונה סגרה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מכרז לבנייה על הקרקע, ששטחה כ-21 דונם. במכרז זכתה חברת ש.י.א. רפאל פרויקטים. בהתאם למכרז, תקבל החברה זכויות בנייה בהיקף של 260 יחידות דיור, ותחוייב לקדם תב"ע חדשה להגדלת היקף הבנייה ל-450 יחידות דיור, בסמוך לשטחי מסחר ומוסדות ציבור במגרש אחד. הבנייה המתוכננת היא של 3-4 מגדלים בגובה של 20-25 קומות, ואלו יכללו סה"כ עד 450 יחידות דיור. הבניינים יכללו גם חנייה תת קרקעית בשטח כולל של 37,000 מ"ר, ונוסף על כך מיועדים הבניינים לכלול 3,000 מ"ר למסחר, ו-2,000 מ"ר לצרכי ציבור. הבניינים יתוכננו לפי עקרונות בנייה ירוקה.

"הבלוק" במרכז הנגב: 3 בניינים בני 8-9 קומות, 147 יחידות דיור

לאחרונה החלה חברת "אזורים" בהקמה של פרויקט "הבלוק", סמוך למבנה "מרכז הנגב" הותיק ברחוב מצדה 4. "הבלוק" יכלול 3 בניינים בני 8-9 קומות בהם סה"כ 147 יחידות דיור. הפרויקט צפוי לכלול גם שטחי מסחר מלווה רחוב, וחניה תת קרקעית לדיירים. כפי שסיקרנו אז ב'באר-שבע נט', פרויקט "הבלוק" התקבל בזעם מצד בעלי העסקים במרכז הנגב, שכן הקמתו חסמה את החניה הזמינה לבאי המקום והפחיתה דרסטית את כמות הלקוחות. בדיון שהתקיים בעניין עם ראש העיר רוביק דנילוביץ', הובהר כי מדובר בשטח פרטי של חברת "אזורים" וזו קיבלה את היתר הבנייה כחוק, ועל כן הבנייה נמשכת כמתוכנן. פתרון למצוקת העסקים והחניה במקום טרם סוכם. נציין כי מלבד "הבלוק" מתכננת "אזורים" שני בניינים נוספים מצידו השני של מרכז הנגב, ברחוב מצדה פינת יצחק אבינו, אך פרויקט זה, בינתיים, עוד על הנייר.

שלושת הפרויקטים המתוכננים ברחובות מצדה-יצחק אבינו, שלמה המלך ושדרות רגר עתידים לכלול סה"כ 1,771 יחידות דיור. לכך יש להוסיף שני מגדלים שהוקמו בשנתיים האחרונות - 174 יחידות דיור של מגדל "הספורט" ברחוב יצחק אבינו ו-92 יחידות דיור של "מגדל העיר" ברחוב יצחק למדן. כמו כן יש להוסיף 177 יחידות דיור הנבנות בימים אלו ברחוב וינגייט בשכונה ג' במסגרת פרויקט מגדלי דוד - שלושה מגדלים בגובה של כ-15 קומות, הממוקמים במרחק של כ-300 מטרים משדרות רגר. בחישוב כולל, מדובר ב-2,214 יחידות דיור שנוספות סמוך לשדרות רגר תוך שנים בודדות. נציין כי תוכנית המתאר של עיריית באר-שבע, מייעדת התחדשות עירונית על שדרות רגר ושדרות טוביהו בשנים הבאות, כזו שתכלול גם פינוי-בינוי רחב בשכונות הוותיקות, פינוי-בינוי תלוי ביזמות פרטית.

סטנדרט יוקרתי במחיר יוקרה

על פי דו"ח הרשות להתחדשות העירונית שפורסם לאחרונה, עלות המגורים במגדלים נעה בין 250 שקלים בחודש לדירה בבניין חדש בן 4 קומות, לכ-450 שקלים לדירה בבניין בן 30 קומות. בהיבט שנתי מדובר על בין 50 אלף שקלים (בניין חדש בגובה 4 קומות) ל-580,000 שקלים לבניין בגובה 30 קומות. העלות הגוברת היא בשל הצורך במערכות רבות במגדלים גבוהים מעל 20 קומות, המוסיפות לעלות האחזקה, ביניהן מערכות אוורור, מספר מעליות, מאגר מים ועוד. המגדליזציה הגוברת ברחבי העיר באר שבע בשנים האחרונות עולה לא מעט, אך מי שמבקש לגור במגדל במיקום מבוקש, יצטרך, בדומה לערים גדולות ברחבי הארץ, לשלם בהתאם.

ככל שהמגדל גבוה יותר, דרושות יותר מערכות ועלות התחזוקה גבוהה יותר. צילום דוח הרשות להתחדשות עירונית.

ומה יהיה עם הפקקים?

להחזיק רכב אמנם לא זול, אך מדובר בנוחות ואפילו סטטוס חברתי. לפי נתוני הלמ"ס עבור כלי רכב ממונעים בשנת 2016, היו רשומים בבאר-שבע כ-67 אלף כלי רכב ממונעים (מתוכם כ-57,000 רכבים פרטיים), ובאזור באר שבע מדובר ב-124,000 רכבים מנועיים רשומים (מתוכם כ-100,000 רכבים פרטיים). נתונים אלה אינם כוללים מאות אלפי רכבים שנכנסים לעיר מהיישובים הסמוכים מדי יום. בעיר בה מתגוררים כ-200 אלף תושבים, כמעט בכל בית מחזיקים רכב אחד, ואם מדובר במשפחה או בדירות סטודנטים, לעתים מחזיקים גם שני רכבים ואפילו שלושה. בהתייחס לבנייה של כ-2,000 הדירות בשדרות רגר, מדובר, בחישוב פשוט, בתוספת של בין 2,000 ל-4,000 מכוניות לצירי התנועה של שדרות רגר. התשתיות מנגד, תוכננו לפני עשרות שנים עבור באר-שבע הפריפריאלית, ובכל יום גובר העומס גם לאור הבנייה בעיר וגם בסביבתה. את המחיר, ישלמו התושבים בפקקים שיתגברו גם בשנים הבאות. השאלה מה יגיע קודם – הפקקים האיומים או הפתרון?  

הפתרון נטוע בתחבורה ציבורית יעילה

ערי מטרופולין ברחבי העולם מאופיינות בבניינים גבוהים וכיו"ב בפקקים, אך גם בתחבורה ציבורית יעילה הכוללת מערך תחבורתי של אוטובוסים, רכבות תחתיות ועיליות וכן פתרונות תחבורה נוספים שלא דורשים מתושבים להחזיק ברכב פרטי או לפחות לא להשתמש בו ברוב שעות היום. עם התהוותה של באר-שבע כמטרופולין, בנייה רוויה ברחבי העיר ובמרכזה בפרט, תביא גם להתגברות הפקקים, כך שהפתרון לטווח הארוך נטוע ביצירת פתרון תחבורה נוח ויעיל לתושבי המטרופולין באזורים מרכזיים, אך גם בנייה בעתודות הקרקע בפאתי העיר.  

בעיריית באר שבע מתכננים לשפר ללא היכר את התחבורה הציבורית בעיר באר שבע בדמות אוטובוסים בתדירות גבוהה, מוניות שירות, ורכבת קלה. לאחרונה פנתה העירייה למשרד התחבורה בבקשה להסדיר קווי מוניות שירות בבאר שבע. בעירייה מבקשים להוסיף תחילה 6 קווים עירוניים ו-3 קווים בין עירוניים של מוניות שירות, שיחברו לבאר שבע את יישובי הלווין עומר, להבים ומיתר. בשדרות רגר בפרט מתוכנן שדרוג משמעותי עם מערך הסעת המונים, הכולל אוטובוסים בתדירות גבוהה ורכבת קלה. הקמת פרויקט הרכבת הקלה נאמד בכ-3-5 מיליארד שקלים והפעלתה מתוכננת לשנת 2025-2027. הרכבת הקלה מתוכננת לפעול בצירים מרכזיים בבאר-שבע, וגם לשמש כרכבת קלה פרברית שתחבר בין יישובי הלווין הסמוכים ובסיסי צה"ל למטרופולין באר-שבע.

נציין כי בעתיד מתוכננת הקמת רשות תחבורה ציבורית מטרופולינית עצמאית לעיר באר שבע, כך שלעירייה תעמוד סמכות ניהול התחבורה הציבורית בתחומה, ולא תהיה תלויה במשרד התחבורה לביצוע מהלכים פשוטים כמו שינוי מסלולים ותדירויות של קווי אוטובוסים, הצבת רמזורים ותמרורים או שינוי נתיבי נסיעה, ואפילו הזזת תחנת אוטובוס. ההחלטה עומדת בימים אלו בבירוקרטיה ממשלתית.

מירוץ נגד הזמן

לעיר באר-שבע מיועדת תוספת של כ-20,000 יחידות דיור במסגרת הסכמי הגג, ועוד אלפי יחידות דיור במסגרת התחדשות עירונית. כ- 13,100 יחידות דיור נוספות מתוכננות במסגרת תוכנית המתאר של עיריית באר-שבע, כזו שתאפשר מענה להיקף אוכלוסייה של כ-340,000 תושבים עד שנת 2030. נציין כי במסגרת התפתחות העיר, מתוכננת הקמת שני מוסדות רפואיים חדשים - בית חולים חדש ביציאה הדרומית מהעיר ומרכז רפואי של אסותא סמוך למרכז האזרחי. השאלה היא מה יגיע קודם? הפקקים האיומים בעקבות הבנייה הבלתי פוסקת או פתרון תחבורה יעיל שיפחית את השימוש ברכב הפרטי? אולי שניהם? עבור קברניטי העיר, מדובר במשימה קשה ורווית מכשולים, ועבור התושבים מדובר במירוץ נגד הזמן שיכול להכריע את עתיד איכות חייהם.