תופעה מסרבים לפנות את הדירה ואז קונים אותה בפחות מערכה

זוגות גרושים רבים מגיעים להסדר של חלוקת רכוש, לפיו תימכר הדירה לגורם שלישי, והכסף יחולק ביניהם, אך לדברי עורכות הדין טל מירון ונטע כהן-סלמן, בשנים האחרונות החלה בישראל תופעה מכוערת, לפיה בן או בת הזוג, שנותרו בדירה, מסכלים כל דרך למוכרה - מסרבים לשלם את חלקם במשכנתא, ומדרדרים את המצב בכוונה, כך שלא תיוותר ברירה, והדירה תימכר דרך כונס נכסים של הבנק.

לדברי עורכות הדין מירון וכהן-סלמן, זהו בדיוק הרגע לו מחכים אותם גרושים: עם פרסום המכרז על הדירה, ממהרים הם, או אנשי שלומם, להגיש הצעה נמוכה מערך הדירה, לעיתים במאות אלפי שקלים. היות שמעטים יודעים על מכירת הדירה, ובהתחשב בעובדה שרק הם מודעים לערכה האמיתי – פעמים רבות נופלות הדירות בידם כפרי בשל.

לדברי עורכות הדין, התופעה יוצרת מצב בו בני הזוג המתגוררים מחוץ לדירה, מקופחים במאות אלפי שקלים, ולעיתים נותרים ללא רכוש כלל – בעוד גרושיהם זוכים בנכסים יקרי ערך, בשל התרגיל הנלוז. על המציאות המורכבת של מכירת דירה לאחר גירושין, ועל הדרכים להבטיח לעצמכם שלא תיפלו בתרגיל מסריח של בן זוגכם לשעבר, הן מסבירות: 

גורלה של הדירה המשותפת הוא משמעותי ביותר, בכל הליך גירושין כמעט. חרף כך, זוגות רבים המגיעים לסוף דרכם המשותפת, אינם יכולים, או אינם מעוניינים, להשאיר את הדירה המשותפת בידי אחד מבני הזוג - ומחליטים למכור אותה לכל המרבה במחיר. בכספים המגיעים ממכירתה משתמשים בני הזוג לכיסוי חובות משותפים כגון משכנתא, ואת היתרה, אם קיימת, מחלקים ביניהם. לדברי עורכות דין טל מירון ונטע כהן סלמן, המתמחות בדיני משפחה ובנדל"ן, כאשר על בני הזוג רובצים חובות הגבוהים מערך הדירה, עלול הנכס להגיע לכינוס נכסים.

"כינוס נכסים – חדשות טובות לתחמנים"

לדברי עו"ד מירון ועו"ד כהן-סלמן, דירה הנמכרת בהליך של כינוס נכסים מוצעת למכירה במחיר הנמוך משמעותית – לרוב בשיעור של 20-30 אחוזים - מזה שעשוי להתקבל ממכירתה בשוק החופשי. לכאורה, לא עניין משתלם לבני הזוג. אך לדברי עו"ד מירון וכהן-סלמן, פעמים רבות אחד מבני הזוג מעוניין להישאר בדירה. במצב כזה, לדבריהן, הוא יעדיף להוריד את מחירה כמה שיותר: אם הדירה תימסר לטיפולו של כונס נכסים, הוא יוכל לרוכשה בעצמו במחיר רווחי, לאחר שיגיש הצעה לרוכשה, במסגרת הליך הכינוס,בסכום הנמוך משמעותית מערכה. 

בן הזוג מבריח קונים פוטנציאליים מהדירה

לדברי עו"ד מירון וכהן-סלמן, האפשרויות של בן הזוג להוריד את ערכה, וכך גם את מחירה של הדירה - במטרה להישאר בה, הן כמעט בלתי מוגבלות. "מספיק שבן הזוג יסרב לפנות לבעלי מקצוע, כגון שמאי, מתווך או עורך דין, שיטפלו במכירה של הנכס", מציינות עו"ד מירון וכהן-סלמן "ומכירתה תתעכב – ותהפוך אותה לנכס מצורע".

אפשרויות נוספות להורדת ערך הנכס, הן למשל: סירוב להמציא מסמכים רלוונטים הנדרשים לביצוע העסקה, סירוב להראות את הדירה לקונים פוטנציאלים, הברחת המתעניינים על ידי ציון חסרונותיה של הדירה, או אפילו הפרזה במחיר הנדרש. "במעשים כאלה ואחרים, יוכל בן הזוג שירצה לרכוש את הדירה בעצמו, להבריח את כל המתעניינים הקיימים, לנטרל את התחרות שעשויה להתקיים על הנכס, ולהשאיר את עצמו כמתמודד האחרון האפשרי לרכישת הדירה", מסבירות עו"ד מירון וכהן-סלמן.

לדבריהן, מדובר בהזדמנות הפז לה המתין בן הזוג כל אותם חודשים בהם עמדה הדירה למכירה, שכן אז יוכל להציע את המחיר הנמוך ביותר האפשרי, ולרכוש את הדירה בעצמו, בהרבה פחות משוויה האמיתי.

אי עמידה בתנאי הסכם הגירושין – כחלק מטקטיקה מרושעת

לדברי עו"ד מירון וכהן-סלמן, דירה עלולה להגיע לכונס נכסים, בין היתר, כאשר בני הזוג מפסיקים לשלם את המשכנתא במשך 6 חודשים רצופים. במקרה כזה, הבנק רשאי לפנות להוצאה לפועל לשם מכירת הנכס. "לשני בני הזוג עדיף שהדירה תמכר בשוק החופשי ולא בכינוס נכסים, שכן אז מחירה יהיה גבוה יותר ובנוסף בני הזוג במסגרת הליך כינוס יאלצו לשלם נתח נכבד מכספי תמורת מכירת הנכס לכונס הנכסים והוצאות נוספות הכרוכות בהליך הכינוס- אולם לשם כך צריך כמובן את שיתוף הפעולה בין בני הזוג", אומרות עו"ד מירון וכהן-סלמן.

לדבריהן, קיימים גם מקרים בהם בני זוג חותמים על הסכם גירושים ומגיעים להבנה לגבי מכירת הדירה, אך ברגע האמת אחד מהם אינו עומד בהסכם. כך למשל, הן מספרות על מקרה, בו בני זוג חתמו על הסכם גירושין, במסגרתו הסכימו כי דירתם תועמד למכירה, ותמורתה תחולק ביניהם באופן שווה. בדיעבד התברר, כי ההסכם היה מוצלח רק עבור האישה, שרצתה בפירוד ובמכירה של הבית. כך, כאשר הגיע הזמן לקיים את ההסכם, עשתה האישה הכל כדי לסכל את מכירת הדירה, ולא שיתפה פעולה עם הרוכשים הפוטנציאלים. במהרה ההתעניינות בנכס שכחה, וכאשר תם הזמן שהוקצה על ידי ההוצאה לפועל לשם מכירת הנכס באופן עצמאי, הועמד הבית למכירה פומבית.

לדברי עו"ד מירון וכהן-סלמן, זה בדיוק הרגע לו המתינה האישה, אשר הגישה כעת הצעה לרכישת הנכס, שהיתה כמובן נמוכה בהרבה משווי הדירה ומהמחירים שהוצעו על ידי המתעניינים הקודמים. "האישה ניצלה לטובתה את העובדה, שגם הבנק הממשכן וגם  הגרוש מאד רצו במכירת הדירה, ונטו להסכים להצעה הנמוכה, מבלי לדעת שעומדת מאחוריה האישה עצמה", מסבירות עו"ד מירון וכהן-סלמן. "כך נותר הבעל גרוש מקופח, כאשר ערך מחצית הנכס המגיע לו – פחת באופן משמעותי, בעוד אשתו נותרה עם נכס אטרקטיבי שלם בידיה".

הדרך להימנע מהתרגיל השפל: הסכם גירושין מפורט

לדברי עו"ד מירון וכהן-סלמן, ניתן להיזהר ממצבים כגון אלה על ידי עריכת הסכם גירושין מקיף ומפורט. "הסכם כזה, שיערך מתוך מודעות ברורה לחולשתו של אחד הצדדים בהסכם, יפרט בהרחבה את סוגיית המכירה של הדירה לצד ג'", הן מסבירות.

לדבריהן, על ההסכם לכלול את כל התנאים שימנעו את אפשרות הניצול של הצד החלש. "כך למשל, אם ידוע שאחד הצדדים מעוניין לרכוש את חלקו של הצד השני, רצוי לכלול בהסכם הגירושין מנגנון לקביעת שווי הדירה, באמצעות שמאי או מתווך מוסכם על שני הצדדים", הן מפרטות.

לדבריהן, במידה שקיימת אפשרות לרכישת הדירה על ידי קרוב של אחד הצדדים, כדאי שהנושא יסגר כבר בהסכם עצמו, ולא ישאר פתוח לפרשנות לאחר החתימה. עו"ד מירון וכהן-סלמן ממליצות גם להכניס להסכם הגירושין את פרק הזמן שיוקצב למכירת הדירה, ואת מחירי "התקרה" ו"הרצפה" שהצדדים מעוניינים להקציב עבורה - בהתייעצות עם מתווך או עם שמאי מוסכם.

בנוסף, הן ממליצות לפרט בהסכם את אפשרויות הפעולה, במידה שהדירה לא תימכר בתום התקופה שהוקצבה לכך. לדבריהן, אפשרויות פעולה שכאלה יכולות להיות: הפחתה במחיר, עריכת שיפוץ בדירה, הסכמה להשכרתה, הוצאתה למכרז או כל פעילות אחרת שתזרז את מכירתה.

"הסכם גירושין מסוג כזה, הוכח כבר עשרות פעמים כמסמך שיכול למנוע את כל הכשלים העתידיים, העלולים להתרחש בביצוע ההסכם", מסכמות עו"ד מירון וכהן-סלמן. "ניסוח נכון ומפורט של ההסכם, תוך התייחסות פרטנית לכל מקרה לגופו, ימנע קיפוח של אחד מבני הזוג, ויבטיח ביצוע הוגן וראוי של כל ההסכמות שנכללו בו". 

עו"ד טל מירון ועו"ד נטע כהן-סלמן  http://www.meronlaw.co.il

עוסקות רבות בדיני משפחה ובנדל"ן, בענייני גירושים, גישור, צוואות, הורות משותפת, מאבקי ירושות ומקרקעין.