הדרך הבטוחה לחסוך אלפי שקלים בהחזר המשכנתא
05.05.24 / 07:23
לקיחת משכנתא היא כנראה ההתחייבות הפיננסית הכבדה והמשמעותית ביותר שרובנו עושים במהלך החיים. משכנתא ממוצעת נפרסת על פני עשרות שנים, ובמהלכן אנו מוציאים מאות אלפי שקלים על תשלומי הקרן והריבית. לכן, כל צעד קטן שנעשה לייעול או להוזלת עלויות המשכנתא, יכול להניב לנו חיסכון עצום בטווח הארוך. אז מה אפשר לעשות כדי לצמצם את ההוצאה על המשכנתא מבלי להתפשר על תנאי ההלוואה?
הבה נבחן כמה אסטרטגיות מנצחות:
בחירה חכמה של בסיס ההצמדה
אחד ההיבטים המשפיעים ביותר על עלות המשכנתא הוא בסיס ההצמדה של הריבית. מרבית המשכנתאות בישראל ניתנות בריבית משתנה, התלויה באחד משלושת המדדים המרכזיים - ריבית הפריים, מדד המחירים לצרכן או אג"ח מדינה. כל בסיס הצמדה מגלם יתרונות וסיכונים ייחודיים. לדוגמה, ריבית הפריים, הריבית במסלול זה נקבעת על פי ריבית בנק ישראל, אשר יכולה להשתנות בכל עת. כאשר כל שינוי בריבית בנק ישראל יביא לשינוי מיידי בהחזר החודשי במסלול הפריים.
שינויים חדים בריבית עלולים להביא לשינויים פתאומיים של מאות שקלים בהחזר החודשי, ולכן מסלול זה נחשב כמסלול בסיכון גבוה, הדורש התייחסות לשינויים האפשריים בהחזר החודשי העתידי.
לעומתה, הצמדה למדד עשויה להתחיל נמוך יותר, אך תזנק בתקופות של אינפלציה גבוהה. לכן, חיוני לנתח ביסודיות את ההבדלים בין הבסיסים השונים, רצוי תוך התייעצות עם איש מקצוע מנוסה. רק כך ניתן יהיה לבחור בתבונה את הבסיס המתאים ביותר לנתוני ההלוואה הספציפיים שלכם ולאקלים הכלכלי הנוכחי.
שילוב אופטימלי של מסלולים
גמישות מפתיעה, שרבים אינם מכירים, היא היכולת לחלק את סכום המשכנתא בין מספר מסלולים נפרדים. כל מסלול יכול להיות מושתת על פרמטרים וריביות שונים. דוגמה נפוצה - נטילת 50% מהמשכנתא במסלול בריבית קבועה, ו-50% בריבית משתנה. חלוקה מסוג זה יכולה להוליד תמהיל מאוזן היטב של יציבות מול דינמיות. הרכיב הקבוע של ההלוואה, גובה ההחזר החודשי קבוע ו"מובטח" לכל התקופה ואילו החלק המשתנה מספק הזדמנות לנצל ריביות אטרקטיביות יותר בהווה. כמובן, לא קל לחשב מה התמהיל האופטימלי עבורכם. נדרשים לשם כך ניתוחים מתמטיים מורכבים לצד היכרות מעמיקה עם מגמות השוק. לכן שוב, ליווי של יועץ מומחה הוא קריטי בתהליך זה.
מיקוח נכון מול הבנקים
המושג "מיקוח" עלול להרתיע רבים מאיתנו, אך העובדה היא שתוכלו להשיג הרבה מאוד מהבנקים רק אם תתעקשו בנחישות על האינטרסים שלכם. הבנקים נלחמים זה בזה על לקוחות בעלי פרופיל "נחשק", ופעמים רבות יסכימו לשפר תנאים או להפחית ריביות כדי שתחתמו דווקא אצלם. עם זאת, הקפידו להבין לעומק את המנגנונים הפנימיים של הבנק ואת גבולות הגזרה של המיקוח. למשל - האם דרישה לריבית נמוכה מדי תיפסל על הסף על ידי ועדת האשראי? האם התניות מסוימות שתבקשו בפרמטר אחד (נניח שיעור המימון) עלולות דווקא לגרור הרעה של תנאים במקום אחר? זו אחת הסיבות המרכזיות לחשיבות הליווי על ידי יועץ מיומן. הוא שולט ב"שפת הבנקאים", מכיר את מוקדי קבלת ההחלטות ויודע אילו מינופים להפעיל כדי למקסם את התנאים שלכם, מבלי לסכן את העסקה כולה.
תזמון מושכל של פירעונות מוקדמים
הדרך היעילה ביותר לקצץ משמעותית בעלות הכוללת של המשכנתא היא ליזום הכנסה של כספים נוספים, מעבר לתשלומים השוטפים, מוקדם ככל האפשר. זאת מכיוון שכל שקל שמושקע מראש בהחזר המשכנתא, מקטין את קרן ההלוואה וחוסך לנו אלפי שקלים בריביות עתידיות. אבל מתי הנקודה האידיאלית להזרים כספים עודפים למשכנתא, ובאיזו דרך? האם שיטת ההחזרים הטובה ביותר היא תוספת של כמה מאות שקלים להחזר החודשי הקבוע, או שמא מדי פעם סכום חד-פעמי גדול יותר? ומה ההשלכות של הפירעון המוקדם על מבנה או תמהיל המשכנתא שלכם? כדי לענות על שאלות מורכבות אלו נדרש לבצע חשיבה פיננסית מקיפה ומעמיקה. יש לשקלל את תזרים ההכנסות והחסכונות העתידי, לצד תחזיות להתפתחויות הצפויות בשערי הריבית, וכמובן להביא בחשבון את העלויות הנלוות לכל צעד (כמו עמלות פירעון מוקדם).
סיכום - חשיבות הליווי המקצועי לאורך כל הדרך
ברור כי כל הטקטיקות שתוארו כאן דורשות ידע ממוקד ועדכני בזירת המשכנתאות, וראייה הוליסטית של כלל ההיבטים הפיננסיים. בהעדר הכשרה רלוונטית, קל מאוד לאבד את הכיוון בסבך האפשרויות והחלופות, בפרט נוכח המשקל הכלכלי העצום של החלטה כגון לקיחת משכנתא. לכן, ההמלצה הנחרצת שלנו למי שמעוניין למצות את פוטנציאל החיסכון המקסימלי בהחזרי המשכנתא היא פשוטה - היוועצו בבעל מקצוע מיומן ונטול פניות. יועץ משכנתאות איכותי ישמש כעוגן עבורכם לאורך כל התהליך. החל משלבי התכנון הראשוניים וההתאמה האישית, עובר בניהול המשא ומתן אל מול הבנקים, ועד לקביעת מתווה ההחזר האופטימלי. זכרו תמיד - כל בחירה הקשורה במשכנתא שלכם, קטנה כגדולה, תשליך על אתנותכם הפיננסית לשנים ארוכות.
הימנעו מ להפקיר החלטות גורליות אלו לגחמות הגורל או לשיקול דעתו של פקיד בנק אקראי. צרו קשר עם יועץ מקצועי, תנו לו ל"חמש" אתכם בידע הדרוש ושתפו אותו בכל צומת דרכים כדי לקבל את ההכרעות המושכלות ביותר האפשריות.
בהצלחה במסע המשכנתא, ויהי רצון שתמיד תדעו חיים כלכליים שלווים ורגועים!
לייעוץ ישירות עם מוטי אהרוני הבעלים של "אהרוני משכנתאות"
פשוט התקשרו 08-852-82-81
או כנסו לאתר
אנו מכבדים זכויות יוצרים ועושים מאמץ לאתר את בעלי הזכויות בצילומים המגיעים לידינו. אם זיהיתים בפרסומינו צילום שיש לכם זכויות בו, אתם רשאים לפנות אלינו ולבקש לחדול מהשימוש באמצעות כתובת המייל:[email protected]
