מחירי הדיור עולים או יורדים? תלוי את מי שואלים

מי שעוקב באדיקות אחר שוק הנדל"ן בשנים האחרונות, רואה כי השנה האחרונה אופיינה בקיפאון יחסי, ירידה חדה בהיקף העסקאות, ואפילו ירידת מחירים, אך האם השוק נותר קפוא או מתאושש? תלוי את מי שואלים.

על פי מדד מחירי הדיור של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, חלה עלייה של 0.9% במחירי הדירות, בהשוואה בין החודשים מאי-יוני לחודשיים הקודמים – אפריל-מאי 2018. מדד מחירי דירות חדשות זינק בחודשים האלה ב0.8%.

חלה עלייה גם בחלוקה למחוזות: במחוז הדרום נרשמה עלייה של 0.7%, במחוז מרכז עלייה של 0.6%, במחוז תל אביב נרשמה עלייה של 2.2%, במחוז צפון נרשמה 0.2% ובמחוז ירושלים 0.8%. ירידה במדד בשיעור של 0.8% נרשמה במחוז חיפה בהשוואה בין החודשים שנבדקו.

צניחה או זינוק במחירי הדיור? סקירה מזווית אחרת

מומחה הנדל"ן אוהד דנוס, יו"ר לשכת השמאים בדימוס, סוקר את שוק הנדל"ן בזווית אחרת, וביצע השוואה בין הרבעון השני של שנת 2018 לבין הרבעון הקודם, ולבין הרבעון המקביל בשנת 2017.

3,000 עסקאות נסקרו ב-16 ערים ברחבי הארץ. הסקירה כוללת את הערים – אילת, אשדוד, אשקלון, באר שבע, הרצליה, חולון, חיפה, ירושלים, כפר סבא, מודיעין, נתניה, פתח תקוה, ראשל"צ, רחובות, רמלה, ותל אביב. שתי הסקירות של דנוס מראות על ירידה במחירי הדיור, אמנם קלה יחסית. בערים שנסקרו, נצפתה ירידה בשיעור של 0.9% במחיר הממוצע של דירות ברבעון השני של שנת 2018, בהשוואה לרבעון הראשון של השנה. בשנה החולפת (ביחס לרבעון המקביל אשתקד), נצפתה לראשונה מזה למעלה מעשור, ירידת מחירים בשיעור ממוצע של 0.3% בערים שנסקרו.

ומה קורה בבאר שבע?

הערים בהן נצפתה עלייה בהשוואה לרבעון הקודם בשנת 2018 הן רחובות, רמלה, חולון וירושלים (1%), הרצליה ופתח תקווה (2%), ותל אביב (4%). הערים בהן נצפתה ירידה בהשוואה לרבעון הקודם הן אילת, אשקלון (2%-), חיפה (6%-), כפר סבא (4%-), מודיעין (1%-), נתניה (0.3%-), ראשון לציון (0.5%-). העיר בה לא נצפה שינוי בהשוואה לרבעון הקודם היא העיר אשדוד. בממוצע מחירי הדיור בערים שנבדקו ירדו ב-0.9%-.

הערים בהן נצפתה עלייה בהשוואה לרבעון המקביל בשנת 2017 הן: פתח תקווה וחולון (1%), אשדוד ורחובות (2%), ירושלים (3%), רמלה (4%), ונתניה (5%). ירידה נצפתה בערים חיפה (1%-), הרצליה (2%-), מודיעין ובאר שבע (3%-), כפר סבא (5%-), ואילת (8%-). בערים אשקלון, ראשון לציון ותל אביב לא השתנו מחירי הדיור בהשוואה שנתית. בממוצע מחירי הדיור בערים שנבדקו ירדו ב-0.3%-.

ניתן לומר שהעיר תל אביב, ניתקה עצמה מהמגמה הכללית בשוק, כשהיא מציגה עליה רבעונית של כ- 4% ומחירה הממוצע של דירת 4 חדרים שוב חצה בחדות את רף ה- 3 מיליון ש"ח, וחזר לרמתו בשנה שעברה. 

התאוששות קלה

בסקירה מציינים גם כי ברבעון השני אובחנה עלייה בהיקף העסקאות בשיעור של 4% ביחס לרבעון הקודם, ועלייה בשיעור של כ-9% ביחס לרבעון המקביל אשתקד, נתונים המצביעים על התעוררות קלה בשוק הדיור. בסקירה ציינו כי באופן כללי, ההתאוששות הקלה בהיקף העסקאות בשוק הדיור נמשכת תוך המשך הדשדוש במחירים. עם זאת, ניכרת תחילת מגמה של ירידת מחירים, כאשר אנו מצויים ברבעון שני ברציפות המצביע על כך ולראשונה מזה למעלה מעשור שהסקירה מצביעה על ירידת מחירים שנתית, גם אם קטנה יחסית.  

ניתן לייחס זאת לעובדה כי ברבעון השני של 2017 השוק היה בשיא רמת המחירים מה שמעלה את ההסתברות לירידת מחירים גם בשוק מדשדש, אך ההסבר כי בכל זאת ניכרת תזוזת שוק למטה, גם אם קלה יחסית, נראה נכון יותר.

באשר לתכנית מחיר למשתכן והשפעתה על השוק ובכן, ניתן לומר בוודאות שזו משפיעה כרגע בעיקר על המדדים. חשוב לזכור בהקשר זה כי רוב הציבור הישראלי אינו יכול לרכוש דירות במחיר למשתכן ולכן, נכון יותר להוציא עסקאות אלה מכל סקירה או מדד ובפרט, כשנתוני מחיר למשתכן מעוותים את התוצאות והמגמה בגסות (על דירות בשוק החופשי משלמים יותר והמחירים ממשיכים לעלות). כך בהרצליה וגם בירושלים וברמלה.     

ובאשר לתשובה האם המחירים עולים או יורדים? הכל תלוי בדרך בה מנתחים את הנתונים. בדרך חו-חודשית, רבעונית, או שנתית, הנתונים עלולים להראות תוצאות שונות. בסופו של יום, השוק נקבע לפי היצע וביקוש, וחלק גדול מכך בידי האזרחים.