פינוי בינוי בב"ש: כמה שווה לדייר דירה בקומה גבוהה יותר בעיר?

התמריץ העיקרי לביצוע פרויקטים של פינוי בינוי ( לצד תוספת הממ"ד כמובן ) הוא תוספת המטרים שיקבל כל בעל דירה מעבר לשטח הדירה שבבעלותו טרום הפרויקט.

בעלי הדירות ישאפו באופן ברור לתוספת מטרים מקסימלית אולם היזמים לא תמיד יוכלו לספק את דרישות בעלי הדירות מפאת חוסר כדאיות כלכלית ו/או ובשל מגבלות שמטילות רשויות מקומיות וועדות התכנון ( בנתניה לדוגמא היזם לא יכול להציע תמורה העולה על 12 מ"ר לדירה )  לכן תוספת המטרים מהווה כר בלתי נדלה לסכסוכים ואי הבנות בין בעלי הדירות ליזמים, בין בעלי הדירות לרשויות המקומיות ובין בעלי הדירות ובין עצמם.

שמאי המקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל ובעלים של אס.קיי (S.K) שמאות מקרקעין המשמש כשמאי בעלי דירות בעשרות פרויקטי פינוי בינוי מסביר כי כאשר היזם מוגבל בתמורות במטרים, או במקרים רבים בהם הוא מעוניין לשפר את התמורות לבעלי הדירות במסגרת מכרז היזמים, הוא מתבקש להציע לבעלי הדירות תמורות חליפיות, אך ללא גורם מקצועי קשה להם לדעת מה שוויה של התמורה.

אחת החלופות הנפוצות לתמורות במטרים היא קבלת דירה חדשה בקומה גבוהה יותר מהדירה הנוכחית. שוויה של התמורה נקבע לפי מיקום הפרויקט כאשר יש פערים גדולים מאוד בין הערים השונות וגם בין שכונות באותה עיר שנגזרות לדוגמא בהתאם לנוף שנשקף מהחלון.

כך לדוגמא מניתוח שמאי שבוצע במשרד אס.קיי (S.K) שמאות מקרקעין, באזור רחוב הירקון / הרברט סמואל בתל אביב כל עלייה בקומה שווה כ- 150,000 ₪ יותר מהדירה בקומה הנמוכה יותר, בעיקר כאשר מדובר בדירות הפונות לים. בממוצע בעיר תל אביב שוויה של עלייה בקומה הוא כ- 50,000 לכל קומה. אחריה מדורגת ירושלים כאשר כל עלייה בקומה שווה לדייר כ- 45,000 ש"ח, בגבעתיים עליה בקומה שווה לדייר כ- 40,000 ש"ח, ברמת גן ובהרצלייה כ- 30,000 ש"ח. בערים פתח תקווה, הוד השרון, כפר סבא ורעננה עלייה בקומה שווה לדייר כ- 25,000 ש"ח, בחולון ובת ים כ-20,000 ש"ח ובבאר שבע וחיפה כ-15,000 ש"ח.

חשוב לקחת שמאי לפני שמתקשרים עם יזם

לדברי כהן, ככל שבעלי הדירות יהיו מודעים לכלל התמורות הריאליות (לא תמורות בעודף אשר עלולות להביא את היזם המציע חזרה לבעלי הדירות כעבור מספר שנים ולחזור בו מהבטחותיו הלא ריאליות ובוודאי שלא תמורות בחסר הפוגעות בבעלי הדירות) אותם הם יכולים לקבל במסגרת הפרויקט כך ניתן יהיה לקדם אותו מהר יותר ועם פחות חסמים, חשדנות ואי וודאות. לכן מומלץ להתקשר עם שמאי בעלי דירות עוד טרם קבלת ההצעות מהיזמים על מנת שהשמאי יהיה חלק מהגורמים המעורבים במכרז היזמים ואמון על כל ההיבט הכלכלי. השמאי יבחן את הפרויקט יסביר לבעלי הדירות לאלו תמורות הם יכולים לצפות מהיזמים ומה שווין, וכך מצד אחד הם לא יגיעו עם בקשות לתמורות מוגזמות אך מצד שני שיוכלו לקבל את התמורות המקסימליות הנובעות מניתוח כלכלי שמאי מטעמם ולא משמאי המייצג את היזם.

כהן מוסיף, כי לצד הצעות לדירה בקומה גבוהה יותר יש תמורות נוספות שמציעים יזמים כמו שיפור המפרט הטכני, מענקים כספיים, ואפילו מנגנון לחלוקת הרווחים. לבעלי הדירות אין את היכולת לבחון את שווי התמורות המוצעות והכנסת שמאי בעלי הדירות לתמונה מוקדם ככל האפשר יכולה לשפר באופן משמעותי את שוויה של הדירה שיקבלו בסופו של הפרויקט