ממצא מדאיג: מדוע רוכשי דירות בבאר שבע מרוויחים פחות ועדיין וקונים דירות יקרות?

משרד האוצר פרסם בתחילת חודש יולי האחרון תסקיר נרחב אודות מצב הנדל"ן בישראל, בעקבות בחינת נתונים שערך המשרד בחודש מאי. התסקיר, שאורכו 19 עמודים (ופתוח לציבור הרחב באתר המשרד), סוקר למעשה כמה נושאים שונים בתחום הנדל"ן. 

אנחנו בבאר שבע נט מביאים לכם כעת את עיקרי הדו"ח, כאשר חלק מן הממצאים מדאיגים במיוחד. עם זאת נתחיל עם כמה נתונים חיוביים - ראשית, מפרסם המשרד כי סך העסקאות בדירות יד שניה בחודש מאי עמד על 7.6 אלף, ירידה של %16 בהשוואה למאי אשתקד. בהשוואה לחודש אפריל האחרון זוהי עליה של %15, המושפעת ממיעוט ימי העבודה בחודש אפריל בשל חג הפסח.

בפילוח גיאוגרפי נמצא כי בשלושה מתוך חמשת אזורי הפריפריה נרשמה יציבות עד עליה מתונה במספר העסקאות בדירות יד שניה, בהשוואה למאי אשתקד. בבאר שבע, בניגוד לשאר המקומות בארץ נרשמה דווקא עליה של %5. מנגד, באזורי הביקוש במרכז הארץ נרשמו ירידות חדות במספר העסקאות בדירות יד שניה.

בכל הקשור למכירות הקבלנים בחודש מאי, אלו הסתכמו ב-8.3 אלף דירות, ירידה של %16 בהשוואה למאי אשתקד, זאת בהמשך לירידה במכירות אלו מאז חודש פברואר האחרון (כל חודש לעומת המקביל לו בשנה קודמת). עם זאת על פי הדו"ח בהשוואה לחודש אפריל האחרון נרשם גידול של %20 במכירות הקבלנים, זאת על רקע מיעוט ימי העבודה בחודש אפריל בשל חג הפסח. בניכוי המכירות במסגרת "מחיר למשתכן" הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי ב-9.2 אלף דירות, ירידה של %10 בהשוואה למאי אשתקד. 

כחלק מהבדיקה, בפילוח גיאוגרפי נמצא כי בשבעה מתוך עשרת אזורי מיסוי מקרקעין נרשמה ירידה במכירות הקבלנים בשוק החופשי בהשוואה למאי אשתקד, כאשר בולטים במיוחד אזורי ת"א ורחובות עם שיעורי ירידה של %30 ו-%25, בהתאמה. מה קורה באזור ב"ש? ובכן, בבירת הנגב נרשמה עליה חדה של %28 במכירות הקבלנים בשוק החופשי (כ-500 דירות שנמכרו בחודש מאי בלבד).

בשנים האחרונות נחשבה באר שבע לאחת מהערים הנחשקות ביותר להשקעה בישראל - ההתפתחות המרחבית, לצד כניסת חברות הייטק ובניית בסיסים באזור, העלו את מחירי הדירות בבאר שבע, וגרמו לכניסתם של משקיעים רבים לתחום הנדל"ן המקומי. המגמה החדה נשארה גם השנה, והציבה את ב"ש במעלה רשימת הערים אשר בהן סך הדירות שנרכשו להשקעה נשאר גבוה.

בתסקיר נמצא, כי הירידה החדה ברכישות המשקיעים הקיפה את כל האזורים למעט אזור ב"ש שרשם עליה חדה של %23 בהשוואה למאי אשתקד. עליה זו מוסברת במשרד האוצר במספר מבצעי מכירות של קבלנים (בכלל זה מכירות של מקבצי דיור להשכרה לחברות). העלייה מגיעה גם לאור העובדה כי במאי אשתקד נרשמה רמה נמוכה יחסית של רכישות משקיעים בב"ש, על רקע מבצע "שומר חומות". באותו הנושא,  נמצא כי באזור ב"ש (רחובות וחיפה) נרשם גידול במכירות המשקיעים בהשוואה למאי אשתקד, בשיעורים שבין 6-9 אחוז.

בכל הקשור למשפרי דיור, גם פה חלה ירידה של %17 בכמות המכירות בהשוואה למאי אשתקד. הירידה התרחשה במרבית חלקי הארת, למעט אזור ב"ש ששמר על יציבות.  עוד נתונים מעניינים בהם נרשם גידול בבאר שבע הם - רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי בין אזורי הפריפריה למרכז. בנושא זה נמצא כי למרות שחלה ירידה ברוב חלקי הארץ, באזורי הפריפריה גדלו רכישות הזוגות הצעירים בשיעור של %5. בולטים במיוחד אזורי חיפה וב"ש, אשר רשמו שיעורי גידול של %26.

באותו הנושא מגיע הממצא המדאיג ביותר בתסקיר: על פי משרד האוצר, על רקע הגידול המשמעותי ברכישות דירה ראשונה באזור ב"ש בשוק החופשי, ערכו במשרד ניתוח הבוחן את רמות השכר של רוכשים אלו תוך פילוח לפי מחוז מגוריהם ובהשוואה לרוכשי דירה ראשונה בשוק החופשי באזור זה בחודש מאי 2019. אחד הממצאים הבולטים בניתוח זה הינו העובדה לפיה חרף עליה משמעותית במחירי הדירות שנרכשו, השכר למשק בית של מי שרכשו את הדירה בחודש מאי השנה היה נמוך מזה של מי שרכשו את דירתם הראשונה בחודש מאי 2019, כאשר הפער בולט במיוחד ברמת השכר החציוני.

כך, השכר החציוני למשק בית של מי שרכשו את דירתם הראשונה באזור ב"ש במאי השנה עמד על 11.1 אלף ש"ח, ברוטו לחודש. רמה הנמוכה נומינלית ב-%8.7 מהשכר למשק בית של הצעירים שרכשו את דירתם הראשונה באזור ב"ש במאי 2019. 

דהיינו, חרף העובדה שהשכר הממוצע במשק עלה בין מאי 2019 למאי 2021 ב-%7.2 ,מי שרכשו את דירתם הראשונה במאי 2022 היו בעלי רמות שכר נמוכות יותר מאשר מי שרכשו אותה במאי 2019. מנגד, המחיר החציוני של הדירה שנרכשה בשוק החופשי באזור ב"ש במאי השנה, ע"י מי שעבורם זוהי דירתם הראשונה, היה גבוה ב-%31 ממחירי הדירות של מי שרכשו את דירתם הראשונה באזור זה במאי 2019.

ממצאים אלו מרמזים כי הגידול ברכישות דירה ראשונה באזור ב"ש נרשם תוך התבססות על רמות מינוף גבוהות יותר, זאת כאשר לראשונה מזה תקופה ארוכה עולה הריבית במשק. העובדה לפיה גידול זה ברכישות הינו בעיקר של מי ששכרם נמוך יחסית עשויה לרמז בין היתר על חשש של אוכלוסייה זו מהמשך עליית מחירי הדירות ואי היכולת בעתיד לממש את רצונם לרכוש דירה. 

נתון מעניין נוסף שעולה מהתסקיר מצא, כי בניתוח רכישות הזוגות הצעירים באזור ב"ש בחודש מאי האחרון לפי מחוז המגורים נמצא כי קרוב לרבע מהם מתגוררים במחוזות ת"א והמרכז. בהשוואה למי שרכשו את דירתם הראשונה באזור זה במאי 2019 זהו גידול של 4.4 נקודות אחוז. כמו-כן נרשם גידול של שתי נקודות אחוז במשקל תושבי מחוז ירושלים ברכישות אלו באזור ב"ש (%11 ,לעומת %9). עוד נכתב בנושא, כי ''העובדה לפיה רמת מחירי הדירות שנרכשו באזור ב"ש ע"י מי שמתגוררים מחוץ למחוז הדרום נמוכות משמעותית מרמת מחירי הדירות שרוכשים תושבי מחוז הדרום עצמו מרמזת כי אין בכוונתם לעבור להתגורר באזור הדרום, אלא להעמיד את הדירה להשכרה.