מהי תמונת המצב בשוק הנדל"ן בבאר שבע?

עיריית באר שבע הודיעה לאחרונה על עצירת השיווק של פרויקטים חדשים למגורים עד לבחינה מחודשת של הסכם "מחיר למשתכן". הטענה היא שההטבה לרוכשי הדירות באזור הנגב נמוכה מידי, דבר שמקשה על משיכת רוכשי דירות חדשות לעיר.

יש לציין כי על פי הסכם הגג יבנו כעשרים אלף יחידות דיור חדשות בבאר שבע ועל פי דוח בנק ישראל, נתון זה לא יכביד על העיר מאחר שמדובר בתוספת זניחה של יחידות דיור ביחס לקיים וכן כי מדובר בעירייה איתנה כלכלית שנהנית מעודף תקציבי.

זו הזדמנות לבחון את נתוני המכירות בבאר שבע מתחילת שנת 2018. לדברי שייקה נפחא, מנכ"ל חברת סלעית השותפה בפרויקט באר שבע טאצ', שוק הנדל"ן בבאר שבע פעיל מאוד מאחר ומדובר בעיר גדולה שמשפרי הדיור בה דומיננטיים והם אחראים מרבית מהעסקאות. לדברי נפחא, פוטנציאל רכישת דירות בבאר שבע על ידי משפרי דיור הינו 45,000 בתי אב (63% מחזיקי דירה מתוך 75 אלף בתי אב). לדבריו, מבט על הנתונים מלמד ש"מחיר למשתכן' נגמר בכלל ובבאר שבע בפרט ועל רקע הוואקום הזה רואים גידול במכירות בשוק החופשי בבאר שבע אלא שכיום מלאי הדירות בעיר עומד על לא יותר מ- 400 דירות חדשות שעומדות למכירה בכל השוק. זה מעט מאוד לעיר בסדר גודל כזה ולכן כאשר נתחיל לראות איכלוסים, ההערכה היא שהמחירים יתחילו לטפס".

האם 2019 – 2020 יהיו השנים של באר שבע?

בשנת 2018 נמכרו בבאר שבע 3,975 יחידות דיור סך הכל, מהן 1,110 דירות חדשות ו-2,865 יד שניה, כאשר 534 מהדירות החדשות נמכרו בשוק חופשי ועוד 576 יחידות דיור במחיר למשתכן.

עד סוף יולי השנה נמכרו 2,371 דירות כאשר 785 מהן חדשות ורק 280 מהן במחיר למשתכן.

מפרט הדירה הכי פופולרי בעיר הן דירות 4 חדרים כשמחירה של דירה חדשה עומד על 1,229,000 שקלים בממוצע ואילו דירות 4 חדרים מיד שניה נמכרו במחיר של 1,073,000 שקלים.

מהניתוח עולה כי דירות יד שניה נמכרות יחסית במחיר גבוה ופחות רואים עסקאות של 600-700 אלף.

לדברי יזמי באר שבע טאצ' (שבנייתו החלה בתחילת השנה), מניתוח של עשרות הרוכשים שרכשו עד כה דירה בפרויקט במחירים של שוק חופשי, עולה כי 90% מהם מגיעים מבאר שבע וסביבותיה וכמעט שני שלישים מהם מהעיר עצמה. עוד עולה כי 58% מהרוכשים בגילאי 20-40 (זוגות צעירים) ושליש בגילאי 50-70 תושבי המושבים מצמצמי דיור.

בבאר שבע טאצ' מעריכים כי פוטנציאל רכישת דירות בבאר שבע על ידי משקיעים שמכירים את העיר וגרים במרחק נסיעה של עד 10 דקות נסיעה הינו 25,000 (בעיקר מהישובים עומר, מיתר ולהבים).

בנוסף, על פי הערכות, בנייתם של קריית הסייבר וקמפוס התקשוב של צה"ל ימשכו ציבורים חדשים לעיר, שסביר להניח כי חלקם גם יבחר לגור בה. מאחר שמוצתה הבניה החדשה ברמות ונווה זאב, הערכה היא כי פארק הנחל תהפוך לאחת השכונות הצומחות בישראל בשנים הקרובות. השכונה מתעתדת לקלוט כ-4500-5000 בתי אב ותשתיות התחבורה לקליטת התושבים כבר בעיצומן. מניתוח התנגדויות הפונים עד כה עולה כי אחד החסמים הגדולים של אוכלוסיית משפרי הדיור בבאר שבע הוא החשש שמא יתקשו למכור את דירתם.

לראשונה בישראל וכלקח מטעויות העבר, בשכונת פארק הנחל יוקדמו התשתיות לאיכלוס. על פי הסכם הגג, 24 חודשים לאחר שהקבלן הראשון יעלה על הקרקע, יפעלו בשכונה בתי ספר וגני ילדים. מכיוון שהקבלנים התחייבו למסור את הדירות בתוך 30 חודשים, עוד בטרם יימסרו הדירות, בתי הספר והגנים יהיו מוכנים לקליטת הילדים. עוד נקבע כי 70% מהשכונה תימסר על-ידי כלל היזמים בעת ובעונה אחת.

דירות חדשות בבאר שבע

על פי אתר מדלן, בשנת 2018 שהייתה שנה יחסית קשה עם קיפאון בשוק הנדלן, נמכרו בבאר שבע ממוצע של כ-62 דירות חדשות בחודש, בעיקר בשכונות הבאות:

סיגליות (מחיר למשתכן) -377

פארק הנחל (מחיר למשתכן)- 228

רמות ב'- 131 נווה זאב- 90

שכונה ד'-59

שכונה ג'- 54

שכונה ט'- 48

שכונה ב'- 46

יש לציין שיש שכונות שבנייתן החלה לקראת סוף השנה ובהתאם גם השיווקים של יחידות הדיור. בשכונת סיגליות נמכרו 17 יחידות דיור (מדובר בשכונה חדשה עם 1000 יחידות דיור בלבד).

בשכונת פארק הנחל נמכרו בחודש דצמבר 2018, 12 יחידות דיור בשוק החופשי במסגרת פרויקט באר שבע טאצ' ובנוסף דווחו על ידי היזמים 25 הרשמות שהפכו לחוזים ב-2019 (מדובר בשכונה שתמנה 4,500-5,000 יחידות דיור).

מכירות דירות יד שניה בשכונות מובילות בבאר שבע בשנת 2018 (מספר עסקאות):

שכונה ד'- 467

נווה זאב- 306

שכונה ו'- 292

רמות ב'- 243

שכונה יא'- 230

שכונה ה'- 220

שכונה ג'- 209

נווה מנחם (נחל עשן)- 156

שכונה ב'- 143

שכונה ט'- 130

שכונה א'- 116

שיכון דרום- 90

רמות- 79