"בבאר שבע אין מודעות של השקעות"

אריאל בן זקן (31), נשוי טרי, מתגורר בבאר שבע. כבר 11 שנה שהוא נמצא בתחום הנדל"ן. תחילה עבד כמתווך בחברת "רימקס", ולאחר כמה שנים עבר לעבוד בבית השקעות investor360 – ואף היה אחראי על פתיחת סניף החברה בבאר שבע. במסגרת העבודה בבית ההשקעות, דאג אריאל לשילוב השקעות עם תכנון פיננסי ללקוחותיו. כלומר, תפקידו היה – "לקחת משק בית, ולתכנן איתם פיננסית את השנים שלהם קדימה. היינו עוברים איתם מא' עד ת', כמה הם צריכים להשקיע בפנסיה, בקופות גמל וכד'".

את זמנו בתור שכיר העביר בן זקן בלמידת השטח, רכישת כלים מקצועיים שיעזרו לו בעתיד, והכי חשוב – בניית קשרים. לאחר כמה שנים של עבודה ב"investor", שמע באחד הכנסים שנכח בהם, על עולם ההשקעות באתונה – "בזמנו, החברה הייתה משקיעה המון בחו"ל, לפחות ב-50 אחוז מהכסף. ולאחר סיבוב שעשה הבוס שלי יחד עם סמנכ"ל הנדל"ן של החברה באירופה, הוא פנה אליי ואמר – "אתה חייב להמציא את עצמך מחדש, כי יש שם (באתונה) עולם פיננסי ענק, שגובר על באר שבע בכמה רמות. הבנתי שאני צריך לשדרג את עצמי, ולהתחיל לחקור על נדל"ן בחו"ל. התחלתי לחפור על יעדים, ובחנתי בפורטוגל, בודפשט, סלוניקי וכד'. ובסוף הבנתי שבאתונה יש שוק מטורף.

איך בכלל נראה תהליך ההכנה לפני כניסה לפרוייקט כזה? ועוד בחו"ל?

"אז בשנת 2018, ואחרי הרבה שיעורי בית, וכמעט אחרי חצי שנה שבה כל חודש אני והשותף שלי רועי נוסעים לאתונה, מסתובבים בעיר והולכים קרוב ל-20 ק"מ ביום על מנת ללמוד את השכונות ואת הסביבה, רכשנו את הנכס הראשון באתונה". היום מחזיק אריאל ביותר מ-35 נכסים. וזה לא הכל – "יש לי גם כמה דירות AIRB&B, ועכשיו אנחנו מנסים לקדם שיפוץ מאסיבי של מלון באחד האיים, בהשקעה של קרוב למילון יורו". המלון, ששוכן באי "אגיסטרי", אמור להכיל כ-22 יחידות יוקרה בריזורט מפנק ויוקרתי.

למה דווקא אתונה?

"אתונה זאת עיר מדהימה, מאד דומה לתל אביב. אתה יכול לצאת ב5-6 לפנות בוקר והכל מלא כאילו זה שעת צהריים. ואנחנו מדברים על עיר שיותר קטנה מתל אביב, אבל כמעט באחד וחצי יותר גדולה מבחינת אוכלוסייה, וגם יש בה פי 3 וחצי יותר תיירים מתל אביב. זאת עיר שמשרתת קרוב ל-10 מיליון איש. יש המון מה לעשות בעיר, ואני מגיע לשם באופן תדיר כבר קרוב ל3 שנים, ואני לא מכיר חצי מהעיר אפילו".

 רק לאחרונה פורסם על הסכם הגג עליו חתמה המדינה, במסגרתו ייבנו כ- 1,500 דירות חדשות, אך לטענת אריאל מצב הנדל"ן בבאר שבע אינו כה בהיר כמו שמנסים להציג זאת, ולא רק במובן הכלכלי – "אני לא רואה סיבה כלכלית נכונה לקנות דירה כרגע בבאר שבע. כמה דירות יש לנו מדף אצל הקבלנים? לפחות 10,000. אבל אם תסתכל עשור אחורה, כמעט ואין גידול באוכלוסיית העיר. זה אומר שכל הדירות החדשות למיניהן – לא יהיה מי שיאכלס אותם. אז סביר להניח – או שמחירי הדירות ייתקעו או שירדו".

למה בעצם לא היית ממליץ לזוג צעיר לקנות פה דירה?

"בוא ניקח פרויקט יוקרה שכולם מדברים עליו כרגע בבאר שבע ולא נזכיר את שמו. אני לדוגמא, יכול להשכיר שם דירה ב - 3,700 שקלים, או לקנות אותה ב-1.4 מיליון שקלים. עכשיו, רוב הצעירים מגיעים עם הון עצמי של 350 אלף שהם חסכו, והכל הם צריכים לשים על 4 קירות, ולהתחיל לשלם משכנתא שעולה על סכום השכירות. אז הם קונים משכנתא של מיליון שקלים, ועוד 400 אלף הון עצמי".

"ונניח שלי יש את אותו הון, והחלטתי רק להשכיר, ובינתיים שמתי את הכסף בקופת גמל, עם תשואה בסיסית של 5 אחוז. זה לפחות 20 אלף שקל בשנה. כלומר - אתה משלם 4,200 ואני משלם 3,800 ומקבל על ה-400 שלי עוד 1000 שקל. ועוד 10 שנים הכמות בכלל תגדל, ואתה עדיין תחזיר משכנתא".

ואם הייתי גר עכשיו באזור המרכז?

זה מאד משתנה, אבל אפשר לראות שבאזורי הביקוש המחירים עדיין עולים, לעומת באר שבע, שפה המחירים עדיין תקועים. עם ניכנס לעובי הקורה, ניתן יהיה לראות שבאזורים מסוימים בבאר שבע המחיר אפילו הלך אחורה. למשל בשכונת ברמות – בשיא היו כאן עסקאות של בתים בשווי של 1.2 מיליון, והיום יש אפילו ב-1.05 מיליון, הפסד של 150 אלף ₪, וגם בשכונות הישנות.

יש אינטרס להשקיע בשכונות הישנות?

"אני חושב שזה צריך להיות אינטרס של העירייה, כי כרגע הרבה יותר קשה לצעירים להשכיר דירות. ומעבר לכסף, יש עניין של בטיחות – תראו מה קרה בחולון. יש פה בעיר בניינים שחייבים להרוס, כי הם סופר ישנים ויכול להיות פה אסון. ואם תעשה פינוי בינוי זה יגרום לאנשים לעבור לשם.

אז מה בכל זאת אפשר ללמוד כאן בעיר בכל הקשור להתעסקות בנדל"ן?

"האמת, הדבר שהכי חורה לי, זה שאין כאן מודעות של השקעה. אני מסתכל על הלקוחות והרוב הם לא באר שבעיים, והרבה מהם צעירים דווקא. ופה אין את זה, למרות שיש פה המון אי מודעות לכל הקשור להתנהלות חכמה, כספית ועסקית. מה גם שאין פה כמעט חברות שעושות הדרכות פיננסיות, וזה חבל, כי יש פה קהל צעיר ורעב דווקא, שרוצה ללמוד ולהתפתח, אבל אין מי שייתן לו את הכלים לכך".