באר שבע נט מציגה: "מרימים את השופל" - הסברים פשוטים להגדרות מסובכות

חשוב להבין, כי התחדשות עירונית זאת רק כותרת כללית. מדובר במושג רחב, אשר כולל תחתיו שני מושגים עיקריים וחשובים - פינוי בינוי ותמ"א 38/1 ו-38/2. אז מה ההבדלים ביניהם ומה באמת נכון מבין כל השמועות שעומדות מאחוריהן? אנחנו נסביר.

''התחדשות עירונית למעשה הינו תהליך אשר מחולל צמיחה והתפתחות, שמטרתו להחיות את הרקמה העירונית הוותיקה לצד החדשה. ההתחדשות העירונית מתבצעת בתוך אזורים בנויים, אשר משמשים בעיקר למגורים חדשים ומסחר. הפרויקטים עצמם, מהווים הזדמנות עבור בעלי הדירות לעגן ולחזק את נכסיהם" – כך לפי האתר של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.

למעשה, פרויקט התחדשות עירונית מהווה הזדמנות עבור בעלי הדירות לחזק ולמגן את דירותיהם, להרחיב את דירותיהם, ובכך לשפר את איכות חייהם ולהשביח את נכסיהם. בפרויקט מסוג זה הדירה הקיימת מורחבת, או נהרסת, ובמקומה נבנית דירה חדשה. זאת בלי שעלויות השיפוץ והבנייה מוטלות על בעלי הדירות. היות שמדובר בהחלטה כבדת משקל, חשוב שבידי בעלי הדירות יהיה כל המידע הדרוש להם כדי לקדם פרויקט מוצלח מבחינתם. חשוב לציין, כי הפרויקטים יכולים להתממש רק אם קיימת הסכמה מצד בעלי הדירות הקיימות בבניינים הוותיקים, כיוון שהם בעלי הזכויות בקרקע.

אז מה זה אומר בפועל למעשה?

מתן אבנעים, שמתמחה בליווי משקיעים דרך המשרד "ארץעיר" בבאר שבע, ולאחרונה אף מרצה בנושא, מסביר – "העירייה שמה דגש על התחדשות עירונית בשכונה ג', שהיא בעצם המוקד העיקרי להתחדשות עירונית בבאר שבע. לכך יש כמה מסלולים – פינוי בינוי, תמ"א 38/1 ותמ"א 38/2". 

פינוי בינוי – "זוהי תכנית שמתבצעת בה הריסה של המבנה הקיים (הישן), וכנגד זה מוקם בניין חדש בסטנדרטים גבוהים. על מנת לאפשר תהליך זה, המתחם חייב להיות מוכר/מוכרז ע"י המדינה – לכזה המיועד לפינוי בינוי. ברוב המקרים, פינוי בינוי מתייחס למתחמים שלמים וצריך לכלול לפחות 24 יחידות דיור. כדי לבצע תהליך פינוי בינוי עד לאוקטובר 2021, הייתה נדרשת הסכמתן של 80 אחוז מבעלי הדירות, אולם באוק' 2021, אישרה וועדת הפנים את תיקון החוק להורדת 2/3 מבעלי הדירות (66 אחוז)".

ומה לגבי הדיירים?

"החוק קובע, כי הדיירים מפונים לדירה אחרת בזמן הבנייה, במימון היזם הבונה. בסיום הבנייה, הם יחזרו לבניין החדש ויקבלו דירה חדשה".

מה תכיל הדירה חדשה לרוב?

"תחילה היא תהיה גדולה יותר, ובעלת שווי גבוה במיוחד (ביחס לדירה הישנה שלהם). בדירה החדשה אמור להיות ממ"ד ומרפסת, והדיירים יוכלו גם להנות מתשתיות חדשות כשבסביבתם יהיו – גינות, מרכזי בית ספר, גינות ילדים, תחבורה ציבורית ועוד".

האם על הדייר חל מס מסוים?

"לכאורה במסגרת פינוי בינוי – הדיירים מוכרים את דירתם, ומקבלים דירה חדשה" מסביר מתן וממשיך – "ועל פי החוק היבש, אותם דיירים מחויבים במספר סוגי מיסים – מס שבח, היטל השבחה ומס רכישה. כדי לנטרל את המכשול הזה, המדינה קבעה כי בחוק פינוי בינוי הדיירים פטורים מתשלום מיסים אלה והם חלים רק על היזם".

בהמשך, מסביר אבנעים כי יש שני מסלולים לפינוי בינוי – "המסלול הראשון נקרא מסלול רשויות – בו המדינה מכריזה קודם על מתחם שמיועד לכך, שתקף ל-6 שנים, אם אופציה להארכה לעוד 6 שנים נוספות. לאחר מכן, המדינה חותמת על הסכם עם הרשות המקומית, ומעבירה לה את האחריות לקדם את הפרוייקט. המדינה בפועל גם מסייעת לרשות במימון הפרויקט, ובנוסף לכך – האחריות על קידום העסקה היא של בעלי הדירות אל מול היזם".

המסלול השני הוא מסלול מיסוי – ''פה קידום הפרויקט למעשה, מתבצע על ידי הדיירים או בעזרת יזם פרטי, שפונה למדינה בבקשה להכריז על מתחם מסוים כראוי לפינוי בינוי. ההכרזה של המדינה מקנה הטבות גדולות במס על שירותי הבנייה. מלבד הטבות אלו, במסלול זה היזם לא משלם על הקרקע (שעלותה גבוה במיוחד), בגלל שמדובר באזורי ביקוש. מעבר לכך, אותו יזם יקבל גם זכויות בנייה עוטפות – על כל דירה קיימת שהוא הורס ומפנה, יקבל היזם זכויות לבניית 3 דירות בפרויקט".

מן העבר השני, נמצא לו מסלול נוסף העונה לשם: תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנה רעידות אדמה, או בשמו המקוצר והמוכר – תמ"א.

מה זה אומר למעשה?

''בתמ"א 38 יש צורך בהתארגנות של בעלי הדירות, והגעה להסכמות מהירות יותר מאשר בתהליך פינוי בינוי. התוכנית, מוסיפה לכל בניין ישן זכויות בנייה ששייכות במשותף לכל בעלי הדירות. זכויות אלה מאפשרות תוספת של קומות ובניית דירות חדשות, כולל הגדלת שטחן של הדירות הקיימות. חשוב לציין, כי בתמ"א היזם משתמש בזכויות הדירה כדי לבנות דירות חדשות בשטח המגרש, למכור אותן ובתמורה – הוא יבצע עבודות לחיזוק הבניין מפני רעידות אדמה, והיכן שמתאפשר גם לשדרג את הרכוש המשותף: הלובי, המעלית, החלפת תשתיות לכלל הבניין, הרחבת הדירות הקיימות (עד 25 מטרים) ואף הוספת דירות בקומת הקרקע.  

''חשוב לומר'' אומר מתן – ''מימוש עסקת תמ"א תתאפשר רק כאשר מובטחת רווחיות ליזם, אשר נוצרת מן ההפרשים בין ההכנסות ממכירת הדירות החדשות לבין ההוצאות על שירותי הבנייה.''

תמ"א 38/2 – ''מדובר בתהליך פינוי בינוי, רק בהיקף קטן יותר – בשונה מפינוי בינוי, שבו יש חובה של 24 יחידות דיור, בתמ"א ניתן לעשות זאת בבניין בודד. המסלול כולל הריסת הבניין הקיים ובנייה של בניין חדש במקומו, הבנוי לפי כל התקנים המאושרים (כולל דירות חדשות לכל בעלי הדירות מהבניין הישן שנהרס, דירות נוספות למכירה וחנייה תת קרקעית.) מתן מציין, כי ''חשוב לזכור כי שבשני סוגי התמ"א (38.1 ו-38.2) בעלי הדירות משפרים את איכות חייהם בכך שהם מקבלים ממ"ד, מרפסת, מעלית ובכלל – נהנים מסטנדרטים של בניין חדש.''

עשינו לכם סדר? יש לכם שאלות נוספות? מוזמנים לפנות אלינו במייל האדום ודרך האפליקציה של באר שבע נט.