באר שבע- בירת ההשקעות של ישראל

האם באר שבע היא בירת השקעות הנדל"ן של ישראל? יתכן מאוד. בשנה האחרונה כמות עסקאות הנדל"ן בעיר הייתה גבוהה מאוד ביחס לערים אחרות בארץ, והיא אכן מסתמנת כיעד אטרקטיבי להשקעה בזכות ההתפתחות והחדשנות שבה. המוסדות האקדמאים בעיר גדלים ומתעצמים, ולכן מושכים אליה סטודנטים שהופכים קהל יעד נוח להשכרת דירות.

"באר שבע היא עדיין בירת ההשקעות, עדיין קיימות עסקאות השקעה של 5% תשואה וביחס למרכז ומקומות אחרים יש פה מחירים שהם זולים" כך מעיד מתן אבנעים, מתווך ממשרד הנדל"ן הבאר שבעי ארץ עיר בריאיון למערכת באר שבע נט. "גם קריית המודיעין שעוברת לבאר שבע ושדה התעופה שיוקם בנבטים עתידים להשפיע מאוד על השוק".

האם נוצר "פקק" בשוק הנדל"ן בתקופת הקורונה?

בשנתיים האחרונות אכן נוצר פקק בשוק הנדל"ן בעיר. בתקופת הקורונה, הרוב הגדול של המשקיעים המתינו בסבלנות ולא מיהרו לרכוש דירות כי חיכו לראות מה קורה (כמובן שהיו בעלי אומץ ותעוזה שהשקיעו אבל מדובר באחוזים בודדים). בחצי השנה האחרונה המשקיעים שוב החלו לרכוש דירות ועכשיו יש המון עסקאות. שוק הנדלן הוא לא באמת בועה כמו שכולם מדברים עליה, הוא כן תוסס, הוא כן חי, יש המון טלפונים אצלנו במשרד "ארץ עיר" ואנחנו מקבלים הרבה פניות. חשוב להבין שאנשים תמיד ישקיעו בבאר שבע.

למה דווקא בבאר שבע? ואיפה כדאי?

מי שמבין את הכוח וההשפעה של אוניברסיטת בן גוריון תמיד ישקיע בעיר. האוניברסיטה לא הולכת לשום מקום, ולהפך- היא רק גודלת ומתעצמת וזה מבורך. המקומות הכי פופולאריים הם לרוב האזורים שמסביב לאוניברסיטה, ניתן לסווג אותם למעגל ראשון, שני ושלישי.

שכונה ד'

במעגל הראשון (הקרוב ביותר לאוניברסיטה)- נפוץ במיוחד להשקיע בדירות ברחובות רינגלבלום, אוסוולדו ארניה, בנימין מטודלה, שלמה המלך, יצחק אבינו. מעגל שני וקצת יותר יקר- רחובות כמו בן יהודה, שמעוני, חיים הזז, רבי עקיבא, בר גיורא.

הרחובות הכי נחשבים הם רינגלבלום, רגר, בן מתיתיהו, שלמה המלך, מצדה, טשרניחובסקי ואבן גבירול. כל הרחובות האלו באמת במיקום מצוין- "פריים לוקיישן". אם אני קונה ברגר דירת 4 חדרים, היא לרוב תעלה בין 980,000 ל-1,020,000 ש"ח, כנ"ל לגבי רחוב סוסו הכהן. ברחוב רינגלבלום, בן מתיתיהו ואוסלוודו ארניה דירה תעלה לרוב בין 750,000-850,000 ש"ח.

ככל שהדירה גדולה יותר, מן הסתם המחיר יעלה בהתאם. ברחובות רגר ושלמה המלך דירה יכולה לעלות גם יותר ממיליון ₪. אזור מצדה מתחיל מ-800,000 ₪ יכול להגיע גם למחירים של עד מיליון ₪.

שכונה ג'

למי שיסתכל ב"מבט על" על שכונה ג', יראה שכונה מוזרה שמחולקת לרובעים, דירות ישנות מאוד, ואוכלוסייה מכל הסוגים. מי שיתעמק בה, יוכל לזהות השקעה מאוד טובה, כי הוקמו בשכונה ב-5 השנים האחרונות יותר מ15 בניינים חדשים. ברחוב וינגייט לדוגמא, יש פרויקט חדש ויוקרתי בשם "מגדלי דוד" וכל הרחוב עובר התחדשות עירונית. לראש העיר יש תוכנית להפוך את השכונה ל"רובע החדשנות" של באר שבע, היא תחובר לפארק ההייטק של ב"ש ולכן אין מנוס מזה שכל ג' תחודש.

יש תוכנית מתאר על שכונה ג' שמחולקת לרחובות, באזורים מסוימים היא מיועדת לפינוי בינוי, באזורים נוספים התחדשות עירונית ומתוכנן פיתוח תשתיות. כל המתמחים בסורוקה, כל הרופאים והאחיות שבמקור לא מהעיר לרוב ישכרו בשכונה ג' ולא בד'. מי שמזהה פוטנציאל השקעה יזהה את זה בג'.

שכונה ב'

שכונה ב היא השכונה הכי פופולארית בקרב הסטודנטים, בשנים האחרונות השילוב של פארק הסופרים עם הסטודנטים יצר קהילה גדולה של סטודנטים שהעדיפו ללכת קצת ברגל לאוניברסיטה אבל לחיות בבועה סטודנטיאלית, למרות שהם משלמים יותר.

לב' מגיעים אנשים שחשוב להם המרחב הקהילתי הפתוח, החצר, הטיול עם הכלב, ושוב- הפארק. הנדל"ן סביב הפארק קפץ בעשרות אחוזים בשנים האחרונות, גם בגלל שמדובר בדירות קרקע, וגם מקום המפגש המיוחד בין באר שבעים לסטודנטים, שהוא חדש יחסית. גם אזור רינגלבלום וגם אזור פארק הסופרים הצליח להפגיש באר שבעים טובים ואיכותיים שרוצים להישאר בעיר עם סטודנטים ונוצר חיבור ממש טוב. בשכונה ב לעומת ו' הישנה וג' יש המון משפחות, זוגות צעירים שבוחרים להישאר בשכונה למרות שיש בניינים חדשים יותר ברמות. זה קצת מזכיר את ת"א, העובדה שאדם מעדיף לקנות דירה ישנה בגלל מיקום טוב.

המחירים הממוצעים לדירה ברחובות בן יהודה ושמעוני- בין 950,000- 1,050,000. עוד אופציה פופולארית בקרב סטודנטים היא דיור שיתופי כמו פרויקט הבלוק או בניין הלמדן- דירות חדשות של 4 שותפים, עם מרפסת, ממ"ד, מעלית והטבות נוספות, בתשלום שכירות גבוה יותר שנע בין 1,500-1,700 לחדר.

בוא נדבר רגע על תשואה, האם באמת יש עליה במחירי השכירות, ואם כן- מה זה אומר על התשואה (ע"פ נתוני מדלן פחות מ3%)

התשואה יותר גבוהה מהנתונים במדלן באופן חד משמעי. העסקה הכי פופולארית בעיר היא לקנות דירת 4 חדרים במחיר 1,000,000 ₪ ולהשכיר אותה ב-1200 ₪ לחדר. במקרה זה מדובר ביותר מ4% תשואה. כמובן שיש גם עסקאות של תשואה נמוכה יותר, אבל יש גם אפשרות לתשואה גבוהה יותר. גם בפרויקטים של דירות חדשות התשואה עומדת על 3.7%.

לגבי עליה במחירי השכירות- הכל יחסי. אני חושב שלגיטימי לשלם 1,200 ₪ בדירת שותפים. אני לא חושב שהייתה עלייה מטורפת, כי השוק מתחלק ל-2 חלקים של משקיעים ששינו את מחירי השכירות: משקיעים שהדירה שלהם הייתה ריקה בזמן הקורונה ורוצים להחזיר את ההשקעה, ומשקיעים שמוכנים להשכיר בכל מחיר- העיקר להשכיר. אחרי שנת הקורונה שבה 50% מהדירות היו ריקות, עכשיו יש התעוררות. אפשר לומר שלפי הנתונים שלנו, בקרב ההשקעות הביקוש גדל על ההיצע, ובקרב השכירות ההיצע גבוה מהביקוש.