מחקר: הקמת ה"גרנד קניון" הביאה לעלייה במחירי הדירות בבאר שבע

באר שבע כבר מזמן הפכה ל"עיר הקניונים" של ישראל, עם 15 מרכזי קניות שונים ברחבי העיר. יש שיגידו שיש יותר מידי קניונים בבאר שבע לעומת גודל האוכלוסייה בעיר, אך נראה כי זה לא מונע מעוד ועוד יזמים להשקיע ולהקים מרכזי קניות נוספים. הקניונים הפכו לאתרי בילוי מועדפים על תושבי העיר, שבנוסף לקניות ומוקדי פנאי נהנים מסביבה ממוזגת וחניה זמינה וחינמית במרבית מרכזי הקניות בבאר שבע.

נראה כי להקמת קניונים ושטחי מסחר בעיר יש גם השפעה על מחירי הדיור, כך נקבע במחקר של אלון גרינברג, מתכנן ערים ואזורים ומנכ"ל סביבות מגורים, שחקר את השפעת מגורים בסמוך לקניון על מחירי הדירות. במחקר טוען גרינברג כי קניון הממוקם בקרבת שכונת מגורים חוסך לתושבים זמן הגעה ומספק לתושבים נוחות במקום הצורך להגיע באמצעי תחבורה, ועל כן הדירות הופכות למבוקשות יותר, ומחירן עולה בהתאם.

"בעולם נערכו מספר מחקרים אשר בחנו את הקשר בין מחירי דירות למרחק ממרכז מסחרי. כמעט בכולם נמצא כי קירבה לקניון אכן מזמנת פרמיה כזו או אחרת למחירי הנדל"ן. במחקר שנעשה בסינגפור נמצא כי נכסי נדל"ן למגורים הממוקמים ברדיוס של עד 100 מטרים מהקניון נהנים מפרמיה גבוהה יותר ביחס לנכסים מרוחקים יותר, אם כי הקשר מחיר-מרחק אינו מונוטוני", אומר גרינברג.

האם מסקנות אלו תקפות גם בישראל? תוצאות הבדיקה שערכה סביבות מגורים דומות למסקנות מחקרים מחו"ל באופן חלקי בלבד. אמנם ישנה פרמיה משמעותית במחירי הדירות של כ-6.6% בממוצע, בהתקרבות לקניון מהמעגל השלישי לשני, אך בנקודה זו הפרמיה נעצרת.

עם זאת, למחקר של גרינברג ניתן לראות ביטוי בפועל בעיר באר שבע, כשמחירי הדירות בשדרות טוביהו בקרבת הגרנד קניון, עלו בכ-55% תוך 5 שנים. צחי (40) וחגית (37) ששון רכשו לפני 5 שנים דירה בשדרות טוביהו, מאז המחירים עלו ולאחרונה רכשו דירה במגדלי אביסרור הנבנים ליד הגרנד קניון, כאשר את הדירה הישנה הם משכירים ובתמורה זוכים לתשואה גבוהה.

הם צופים כי עליית המחירים בעתיד תהיה משמעותית אפילו יותר: "נכון שמדובר בפרויקט יוקרה אבל אני מאמין שלהשקעה יש תמורה. אם היום המחירים באזור עלו ביותר מחצי אני מאמין שבעוד מספר שנים נראה שהם יעלו אפילו יותר. וכשמדובר בפרויקט נחשב כמו זה, גם אחרי כמה שנים הפרויקט יישאר כל הזמן מטופח ושמור וניתן יהיה לגבות שכירות גבוהה בהתאם".

יורם אביסרור סמנכ"ל השיווק בחברת אביסרור משה ובניו ציין כי, "תוצאות המחקר רק מאוששות את הסברה כי הישראלים רואים היום בקניון מרכיב חשוב באיכות החיים שלהם ולכן הם מבקשים להתגורר במרחק הליכה סביר ממנו או בסמוך למרכז קניות ובילוי הכולל מלבד חנויות, גם בתי קולנוע, מסעדות ופעילויות לילדים".

המחקר שפרסם גרינברג מראה כי הקמת הקניונים והתפתחותה של העיר באר שבע הביאה לעליית מחירי הנדל"ן בקרבת מרכזי הקניות. כך משקיעים שהשכילו לקנות דירה טרם עליית המחירים נהנים כיום מעלייה משמעותית בערך הנדל"ן, שעוד עשוי לזנק בעתיד. השינויים בצרכנות, בתרבות הפנאי ובנדל"ן בעיר עומדים לשנות את פניה של בירת הנגב, שעתידה להכפיל את אוכלוסייתה תוך כעשור ולהפוך לאחת הערים הגדולות בישראל.