גם התכנית מתחדשת – הכל על השינויים החדשים בתוכנית פינוי בינוי

במקום הקדמה: הבנייה בארץ לא תמיד תוכננה בקפידה. עם הקמתה של המדינה נוצר מצב בו מספר גדול של עולים הגיעו לארץ בפרק זמן קצר, והצורך לבנות עבורם שיכונים במהירות היה חיוני.
השיכונים נבנו בשיטת טלאי על טלאי, ולאורך השנים נוספו עוד ועוד שיכונים בצורה זו.
הזמן שחלף עשה את שלו, ונוצר מצב בו התשתיות אינן מפותחות כראוי, דרכי הגישה לשכונות לא עומדות בעומס הקיים, ואין בנמצא שירותים המתאימים על מנת לשרת את האוכלוסייה המקומית.
בנוסף, יסודות הבניינים כבר אינם כפי שהיו, ואף כאשר נבנו לא עמדו בתקני הבטיחות הקיימים. לאור כל אלו, ובמטרה לשפר ולשדרג את איכות חיי התושבים כמו גם למנוע אסונות עתידיים, הוקמה תוכנית 'פינוי בינוי', הנמצאת תחת מטרית תכנית ההתחדשות העירונית.

אז מה זה פינוי בינוי ? למעשה, בתהליך הפינוי בינוי מתבצעת הריסת המבנים הישנים, כאשר תחתם מוקמים מבנים חדשים העומדים בסטנדרטי הבנייה והבטיחות הקיימים כיום.

תוכניות נוספות אשר נכנסו תחת מטריה זו, הן תוכניות תמ"א 38 ותמ"א 38/2. בכדי להבין את ההבדלים ביניהם – נעמוד על התמריצים הקיימים בתוכנית.

אלו מיסים מוטלים כיום על דירות חדשות ומתחדשות?

• היטל השבחה – מס עירוני אותו גובה העירייה כאשר ניתן היתר בנייה אשר יעלה את ערך הדירות. גובה היטל ההשבחה במקרים סטנדרטים עומד על 50% מעליית ערך הדירה. היטל השבחה נועד לאפשר לעירייה לבצע פיתוח סביבתי נדרש לאור הגידול הצפוי באוכלוסייה.
• מס שבח – מס אותו גובה המדינה (לא העיריה) השקול למס רווחי הון – 25% מרווח מכירת הדירה, בניקוי עלות הרכישה, שיפוצים וכדומה.
• מס רכישה – מס מדורג אשר גובה המדינה מרוכש הדירה, בהתאם לשווי הנכס. חסרי ומשפרי דיור וכן עיוורים ונכים זוכים לפטור חלקי ממס זה.

ניתן לחשב בכל תוכנית בה הדירה הקודמת נהרסת ובמקומה נבנית חדשה (תמ"א 38/2 ופינוי בינוי) כעל פעולה של מכירת דירה (המחייבת מס שבח) ורכישת דירה חדשה (המחייבת היטל השבחה ומס רכישה).
על מנת שהדיירים יירתמו להליכי ההתחדשות, החליטה המדינה כי המיסוי בהליכים אלו יחול על היזמים בלבד.

בתוכניות פינוי בינוי ישנם שני מסלולים: מסלול רשויות ומסלול מיסוי.
במסלול רשויות המדינה מגדירה אזור כמיועד לפינוי בינוי ועוזרת לעירייה במימון שיפור התשתיות, ובנוסף, מוותרת על מס שבח, מס רכישה ועל מע"מ תשומות הבנייה.
במסלול מיסוי, היזמים והדיירים הם אלו המעוניינים בפרויקט כאשר פונים בבקשה להכריז על מתחם כמיועד עבור פינוי בינוי. במסלול זה המדינה יכולה להחליט לתת הטבות מס ואף פטור אך העירייה אינה זוכה לתוספת מימון.  

מה ההבדלים בין התוכניות השונות להתחדשות עירונית?

שוני אחד בולט לעין מיד, בעוד שתוכניות תמ"א 38 ותמ"א 38/2 קיימות אף בבניין בודד עם מספר דירות קטן, הרי שפינוי בינוי מתקיימת רק במתחם בניינים בו לכל הפחות 24 דירות.

בתוכניות תמ"א 38 כלל לא קיימת התייחסות עבור שטחי ציבור, אלא ניתן פטור מתשלום היטל השבחה וללא דרישה לבצע פיתוח סביבתי. בניגוד למצב זה, בתוכניות פינוי בינוי היזם נדרש לעתים לשלם היטל השבחה מלא ובנוסף לדאוג לפיתוח סביבתי עבור רווחת התושבים.

הבדל נוסף הוא תוספת הבנייה אשר מותרת ליזם. בפרויקטים של פינוי בינוי הדגש הוא על מכפיל הבנייה: כמה דירות חדשות יבנו במקום הדירה שנהרסה. באזורים בהם הביקוש נמוך או שהיטל ההשבחה גבוה – מכפיל הבנייה יהיה גבוה על מנת להפוך את הפרויקט לכלכלי עבור היזם.
בתמ"א 38 על שתי גרסאותיו מספר הקומות הנוסף הוא קבוע ועומד על לכל היותר 2.5 בנוסף לבניית דירות גן – כך שמכפיל הבנייה יחסית נמוך לפרויקטים של פינוי בינוי.

מהו היטל ההשבחה עליו החליטו העיריות השונות?

ככלל, עיריות אשר הכריזו על פטור מהיטל השבחה למעשה תומכות בצורה ישירה בקידום פרויקטים של פינוי בינוי. לעומתן, עיריות שהכריזו על תשלום היטל השבחה מלא למעשה, מורידות מכדאיות הכלכלית של ביצוע פרויקטים כאלו עבור יזמים.
מיהן הרשויות המקומיות המובילות בעידוד תהליכי התחדשות ומהם התמריצים אותם הם מציעים?

• ירושלים – פטור מלא מהיטל השבחה ברוב חלקי העיר למעט מספר שכונות יוקרה (תלפיות, רחביה, עין כרם וכדומה). ירושלים חתמה על הסכם גג לקבלת תוספת תקציבית מהמדינה על כל היתר בנייה שניתן.
• באר שבע – פטור מלא ב-7 שכונות בלב העיר, העיר העתיקה ושכונות א', ג' ו-ד'. ביתר חלקי העיר – ניתנת הנחה של כ- 50%.
• קריית אונו – פטור מלא בכל העיר.
• אשקלון – פטור מלא ברוב חלקי העיר, למעט אזורי תעשיה.
• חיפה – 25% ברוב חלקי העיר למעט שכונות רכס הכרמל, שם ההיטל יעמוד על 50%.
• פתח תקווה – פטור מלא בחמש שכונות הכוללות את מרכז העיר, 25% בשכונות שיפר, תקומה וצפון אורלוב, 50% ברוב יתר חלקי העיר.
• אור יהודה – 25% במתחם השכונות הדרומיות, 50% בכל יתר חלקי העיר.
• תל אביב – פטור או 25% ב-18 מתחמי פינוי בינוי ספציפיים בכפר שלם ויפו, 50% בכל יתר הפרויקטים בכל חלקי העיר.
• רמת גן, נתניה, בת ים והרצליה – 50% בכל חלקי העיר.

באר שבע מחליטה על התחדשות

בשנים האחרונות מובילה עיריית באר שבע יוזמות ותהליכי התחדשות עירונית ומפתחת מרכזי מסחר ותעסוקה חדשים ברחבי העיר, במטרה להתפתח ולהפוך למרכז מטרופולין דרומי תוסס במדינת ישראל וכן פועלת לצמצום פערים חברתיים בין חלקי העיר השונים זאת על ידי יצירת רשת רציפה של רחובות מוצלים בין השכונות השונות.

כיום, מקודמים ברחבי העיר 11 מתחמי פינוי בינוי עם תכנון לתוספת של כ- 34,000 יחידות דיור. שני מתחמי פינוי בינוי מרכזיים מתוכננים במרכז העיר, האחד במתחם אורות הסמוך לקולנוע אורות בשיכון ג' והשני במתחם יעקב אבינו הסמוך לביה"ח סורוקה ואוניברסיטת בן גוריון בשכונה ד', אלו יוסיפו אלפי יחידות דיור חדשות בעיר ויסייעו למתיחת פנים חדשה ומרעננת בבירת הדרום.

ולסיום, התחדשות עירונית היא הכרח כאשר מדובר על הוזלת מחירי הדיור ויצירת שינוי עירוני במקומות בהם ניתן פטור על היטל ההשבחה יש ליזמים תמריץ מספק על מנת לטול חלק בפיתוח,שיקום ושדרוג האזורים המיועדים לכך.