''עליית הריבית הנוספת מחזירה את שוק הנדל"ן 20 שנה לאחור''

כיום קצב מכירת הדירות ברבעון האחרון דומה לקצב מכירת הדירות שהיה בתחילת שנות ה 2000 שנות המשבר הגדול בנדל"ן וזאת אף על פי שהאוכלוסייה בישראל גדלה בקצב הגבוה ביותר בין מדינות ה OCED  וגדולה הרבה יותר כיום מאשר בתחילת שנות ה-2000.

המשמעות היא שכאשר אנשים לא קונים דירות, גם הקבלנים לא קונים קרקעות חדשות במזומן מה שעלול להביא בטווח של חודשים בודדים לירידה חדה בהיקפי התחלות הבנייה ולמשבר חסר תקדים בענף הנדל"ן.

עליית הריבית בישראל – "התופעה החלה לפני כעשרה חודשים כאשר בנק ישראל החל בתהליך של עליית הריבית כדי להתמודד עם האינפלציה המרקיעה שחקים בכלל השירותים והמוצרים בישראל .כתוצאה מכך קפצו לגובה החזרי המשכנתאות של הקונים במאות ובאלפי שקלים לחודש (תלוי בגובה ההלוואה שנלקחה) מה שהוביל לתחילתו של משבר דיור בישראל."

קצב מכירת הדירות ירד בצורה משמעותית בכל אזורי הארץ כאשר את הירידה החדה ביותר בהיקפי המכירות רשמה העיר תל אביב ואזור המרכז בכלל. בחודש פברואר האחרון נרשמה הירידה החדה ביותר בקצב מכירת הדירות ב-20 השנים האחרונות, מה שמוביל אותנו כאמור אחורה לתחילת שנות ה 2000 שהיו שנות המשבר הגדול בנדל"ן בישראל .

משבר הדיור בישראל - מה שמורגש כרגע בשוק זה קיפאון עמוק בתחום המכירות, כאשר ישנה סטגנציה ויש מעט מאוד קונים ומעט מאוד מוכרים. מי שקונה הם בעיקר משפרי דיור שמכרו את דירתם וחייבים דירה או קניית דירות במסגרת מבצעי מחיר למשתכן לקהל מחוסרי הדיור ולזכאים. כתוצאה מכך ישנה ירידה חדה בכמות היזמים שניגשים למכרזים חדשים ועסקאות של קרקע במזומן הופכות למורכבות יותר ויותר לאור הקושי של היזמים למכור את הדירות החדשות וכן לקבל מימון בתנאים טובים . עיקר הפעילות בשוק כרגע מתרכזת בפרויקטים ארוכי טווח בהתחדשות עירונית, מתוך מחשבה שלא צריך לשים כרגע כסף גדול במזומן וייקח זמן עד ליציאה למכירות בתוך כמה שנים כאשר השוק יחזור לרמתו הקודמת.

הקשיים של יזמי הנדל"ן - יש יזמי נדל"ן שקנו קרקעות במחירי שיא כלומר עד לפני 18-12 חודשים מהיום והם מתמודדים כיום עם קושי הולך וגובר במכירה של דירות במחירים שבהם תכננו למכור כאשר עלות הקרקע הייתה גבוהה אל מול המחירים של היום. קשיי המימון של יזמים אלו עלולים להעמיד אותם בפני משבר חמור של תזרים מזומנים אם השוק לא יחזור להיקפי מכירות סבירים . לא רק המשכנתאות התייקרו, אלא גם העלויות של ההלוואות של הקבלנים וגם מחירי הביצוע האמירו בהתאמה.

כולם בשוק מבינים כי החברות שיוכלו לעבור את המשבר ולשרוד בשנה שנתיים הקרובות למרות האתגרים הפיננסים והשיווקיים ייהנו מכך רק כאשר הלקוחות ירדו מהגדר, הריבית תחזור לרמה נמוכה יותר והשוק ייצא מהמיתון אותו אנו חווים בימים אלו. כאשר הם יהיו עם מלאי זמין למכירה, הם יוכלו ליהנות מרווחים משמעותיים ומקצב גבוה ביותר של מכירת דירות. זאת כאשר הקונים יחזרו לשוק בו יש מעט התחלות בנייה ( שוב כי הקבלנים הורידו משמעותית את קצב רכישת הקרקעות ) וביקוש גבוה מאוד, בדיוק כפי שקרה כאשר יצאנו ממשבר הקורונה.

אז מה אפשר לעשות בימים אלו:

1. קונים שמבקשים לקנות דירה יכולים לנהל מו"מ קשוח אל מול הקבלנים וליהנות מהטבות ותנאים שלא יכלו לקבל לפני שנה ואולי לא יוכלו לקבל בעוד שנה, כאשר השוק ייצא מהמשבר זה הזמן לקנות דירה כאשר השוק נמצא בירידה והיזמים רוצים לבצע עסקאות כיוון שאפשר לקבל הטבות ותנאים פיננסיים חסרי תקדים.
2. על המדינה להוריד את מס הרכישה על דירות . אף על פי שישנה ירידיה חדה בהיקפי הגבייה ממיסים ( בנדל"ן - למעלה מ 50 אחוז אל מול השנה הקודמת ) המדינה חייבת להוריד מיסים כדי לעודד את השוק לפעול וכדי לא לעצור את ענף הנדל"ן כי עצירה שלו עלולה להוביל למשבר שעלול לסכן את הכלכלה המקומית.
3. יש להכיר בריבית על המשכנתא כהוצאה כנהוג בארה"ב ובעוד כמה מדינות באירופה
4. יש לתת ערבות מדינה למכרזים של דירות להשכרה כדי שהשוק שהתחיל לפרוח לפני מספר מועט של שנים לא יסתיים כרגע שהריבית גבוהה ויזמים רבים " בורחים " מהשוק הזה שהיה השוק הצומח בישראל עד לפני מספר לא רב של חודשים לצד התחדשות עירונית.
5. מבצעי מכירות ותנאים טובים לעובדים ולציבור, כי כשהקהל מרגיש שיש הזדמנות טובה, הוא קונה. על היזמים שמבקשים למכור בתקופה כזו צריך לצאת במבצעי מכירות אטרקטיביים שדווקא בשוק של היום העובדים והקהל המקומי ירכשו נכסים. וזאת כאשר הם מרגישים שיש כדאיות אמיתית בעסקה. יזמים שלא עושים התאמות לתנאי שוק הקיימים פשוט נשארים מאחור ועלולים להיתקע עם סחורה לפרק זמן ארוך, עם עלויות מימון גבוהות.

הכותב הוא ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית וחברת שניר