מגבלות על מגבלות על מגבלות

נפגשנו עם האדריכל רם מרש, הבעלים של "מרש אדריכלים בע"מ" מבאר שבע ויו"ר התאחדות האדריכלים ובוני הערים בישראל. בראיון לבאר שבע נט, הוא מספר לנו כי לדאבונו הרב לא מצאה המדינה עד היום את הדרך לגרום לשכונות ותיקות להשתקם ולהתחדש, בעיקר בפריפריה, למרות שכולם יודעים כי הן מכילות מבנים רבים בעלי רמת סיכון כזו או אחרת מעבר למפגע החזותי שאולי לא בדיוק מעניין אותם. כך ניתן לראות בב"ש, מקום מושבו, כמקרה בוחן.

מרש, ממרום שנות ניסיונו, מנסה להסביר לנו בפשטות את תחילת הבעיה מבחינתו – "רבים מאתנו נהנים מהתנופה האדירה שקיימת בב"ש - תנופת בניה של שכונות חדשות, מרכזים קהילתיים, מוסדות חינוך, תרבות. תנופה של פיתוח במרחב הציבורי, כבישים, מדרכות, שבילי אופניים, גנים ופארקים, אגמים ומזרקות. אך באותה נשימה, רבים מאתנו תוהים, מדוע השכונות הישנות לא "מתרוממות". אז כך - בשכונות חדשות, המדינה משווקת קרקע ליזם, מאפשרת לו לבנות מבנה מגורים או מסחרי, גובה ממנו את מחיר הקרקע ועלות הפיתוח ובתמורה מפתחת את הסביבה לרבות כל אותם אלמנטים תומכים שהוזכרו מעלה, חינוך, תרבות, מרחב ציבורי ועוד. אותו יזם מוכר בשוק החופשי את הנכס אותו הוא בנה וכך נרקמת לה סביבה חדשה".

לטענתו, זהו מקרה אופטימלי, אשר קורה כדרך קבע באזור מרכז הארץ. לעומת זאת, הוא טוען, כי אותו יזם, בהגיעו לסביבה קיימת, מאוכלסת וישנה, נתקל בסוגיות מורכבות שקשה מאד לפתור אותן – "אותו קבלן חייב לשאת ולתת עם מס' רב של בעלי נכס, חלקם מבוגרים, חלקם עקשנים, לפצות אותם על אבדן הכנסות של שכר דירה, לפנותם לנכס חלופי, לבנות בניין חדש ע"מ לאפשר חזרתם של בעלי הנכסים בדרך כלל לנכסים משודרגים וחדשים, ואחרי הכול גם להרוויח מכך".

בנוסף לכך טוען מרש, כי העירייה "רוכבת" על ההזדמנות ומבקשת מאותו קבלן גם לתרום בשדרוג התשתיות הציבוריות ולפתור אחת ולתמיד את סוגיית החניה, בד"כ ע"י בניית חניונים תת קרקעיים - "מבחינת העירייה – לא תהיה להם הזדמנות נוספת לפיתוח בנושא הזה, על כן היא דורשת בניין ומרחב משותף ברמה גבוהה. המקדם הכלכלי המקובל בב"ש הוא שעל כל יחידה שמפנים, כדי לעמוד בעקרונות הנ"ל , יש לבנות לפחות 7 יח"ד. יוצא מכך שבמקום מבנים של מס' קומות קטן, מתקבלים מגדלים של למעלה מ-20 קומות, ויש לכך גם מס' דוגמאות בשטח".

"אז נכנסת מגבלה נוספת. בראות הרשות שהפתרון מוביל למרקם שכונתי לא הגיוני, נוגד כל עקרונות עירוניים, היא מקדמת תכניות ומסמכי מדיניות שיחסמו כל אפשרות לבניית מגדלים".

אז אתה טוען בעצם שלא מדובר רק בקבלנים הפרטיים עצמם?

"בוודאי. תראה, הרי הרשות המקומית כרגולטור, מנעה את מה שכולם מכירים כפינוי בינוי. בנוסף לכך, הן (הרשויות) מחפשות מנגנון שיאפשר בנייה בעוצמה נמוכה יותר מבלי לפגוע בכלכליות, ע"י קרקע משלימה. כלומר, לתת ליזם קרקע להשלמת המיזם במקום אחר - פתרון שאין לו תקדים וטרם נמצאה הנוסחה לממש אותו עד עצם היום הזה. על כן, לא משנה מה יעשו במרחב הציבורי וכמה יפתחו את השכונות החדשות, אשר היחס בינם לבין המרחב הציבורי לא מייצר עירוניות, יעמדו על תילם עד להודעה חדשה".

כמובן שבתוך כך, לטענתו, מי שבעצם ייפגע הם כמובן האכולוסיות החלשות, אלה לרוב דלות באמצעים - "כפועל יוצא האוכלוסייה שגרה באותם שיכונים, לרוב היא או אוכלוסייה שאין לה אמצעים לשפר דיור, או אוכלוסייה מזדמנת, שכן למזלם של רוב המבנים האלה הם קרובים לאוניברסיטה, בית חולים מכללה ומרכז העיר ולכן הם אטרקטיביים להשכרה במחיר סביר"

מרש - "צריך להבין, שזו תופעה אופיינית בעיקר לפריפריה, היות ובמרכז הארץ, מחיר הקרקע ליח"ד כל כך גבוה - פי 10 ויותר מהפריפריה. כך יוצא שבמרכז, בערים היותר אטרקטיביות מהרבה בחינות מאשר ערי הפריפריה, ניתן בנקל לקדם פרויקטים של פינוי בינוי והתחדשות בעוצמות מתקבלות על הדעת".

קצת הסבר על תמ"א 38

מרש - "למעשה, תמ"א 38 (על שינוייה), היא תכנית מתאר ארצית שמאפשרת לחזק בניינים כנגד רעידת אדמה ובתמורה לבנות עוד 2.5 קומות על המותר. בגלל אותה סוגיית ערכי הקרקע, היא הפכה להיות בלתי ישימה בעליל אלא במרכז הארץ, כלומר היא מהווה הטבה כספית משמעותית לנכסים במרכז הארץ, אינה רלוונטית בכלל למקומות מועדים לרעידת אדמה ובטח לא לערי הפריפריה, וכך כמובן גם ערי הדרום. אמנם, קברניטי המדינה מודעים למגבלה זהו, אך למרות זאת בחרו להאריך את תוקף התמ"א כי היא מאפשרת מוצא מהיר לבניה לפחות במרכז הארץ, אך אין ספק שאין לתלות בתמ"א 38 כל תקווה בפריפריה".

"אם לא ימצא פתרון כלכלי הולם שיתמרץ יזמים לבצע התחדשות או פינוי בינוי איך יתחלפו המבנים הרבים בשכונות הליבה?". רם מסביר, כי אותם מבנים, שחלקם לא ראוי למגורים וחלקם מסוכנים הם מועדים לפורענות, ורצוי מאד לטפל בהם בהקדם -"אותם בניינים בני ה-40 ו-50 שנה לרבות מבני "הקוביות" בשכונות הישנות, אותם מבנים שמכילים 2 דירות קטנות בקרקע ודירות מעל, חלקם ממש מסוכנים למגורים וחלקם לא עומד בשום תקן עדכני". מעבר לכך, לטענתו, גם אותם מבנים שנבנו בשנות ה-50 ,60 וה-70 עם עמודים בקרקע, יכולים בקלות להוות סיכון בזמן רעידת אדמה.

כמו כן, נשמע מרש מודאג במיוחד מאסון גדול אשר יכול אף להחריב חלקות אדרכיליות אשר מהוות חלק מהפסיפס והנרטיב של העיר באר שבע -"איך נשיב עטרה ליושנה עם אותם בנייני מגורים כמו בתי הפירמידה בשכונה ד', שיש להם ערך אדריכלי ייקרסו, וזאת רק בגלל שלא דאגו להחלפת מערכות ומתיחת פנים. כמה מבנים מסוכנים יש בעיר, האם מישהו בדק?".

האם אתה חושב שיש דרך בה ניתן בכל זאת לקדם נושאים כאלה בערי הנגב?

"בלי פתרון יצירתי – המצב לא ישתנה. אין מנוס מלהפגין סולידריות גם בתחום זה. לא יעלה על הדעת שמרכז הארץ יהווה אבן שואבת לביקוש, להיצע, למיזמים כלכליים בעוד הדרום יישאר מאחור והממשלה, בסיבות אלה או אחרות, תביט מהצד ולא תתערב. אם יש סיבה לרגולציה, היא נמצאת ממש כאן. הממשלה חייבת לתת את דעתה ולהכניס יד לכיס בצורה זו או אחרת ולסבסד פרויקטים של התחדשות עירונית, פינוי בינוי בערי הפריפריה, גם בתוך המגרשים הפרטיים".

איזה פתרונות אתה מציע?

"לדוגמא: מתן תמריץ כספי ליזם שיממש פרויקט מסוג זה. דוגמא נוספת: לגבות מס כלשהו מהרווח מכל יזם שמממש פרויקט מסוג זה במרכז הארץ, לקופה שמממנת את הסבסוד של התחדשות עירונית בפריפריה. רק תתאר לך שעל כל פרויקט רווחי במרכז, היה קם אחד בב"ש או דימונה, ירוחם או אופקים - היש סולידריות יותר מזאת?"

לסיכום טוען מרש, כי גם בתחום התחדשות הפריפריה והמרכז, נדרשת חשיבה ועשייה הוליסטית, ברמת המדינה - "אנחנו צריכים בסופו של יום חשיבה שתיצור מעין "כלים שלובים". עד אז, כנראה נפגש עוד כמה שנים באותו מצב".