דו"ח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לשנת 2022, אשר התפרסם בימים אלו - מעלה מספר נתונים מסקרנים בכל הקשור להתנהלות עיריית באר שבע בנושאים של התחדשות עירונית. 

ראשית, מצויין בדו"ח כי תקציב הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לשנת 2022 עמד על 210 מיליון ש"ח, עלייה של 58% משנת 2021. כ-75% הוקצה למימון מגוון תכניות במדרג רמות שונות: תכניות מתאר שכונתיות להתחדשות עירונית, תכנון מפורט במסלול רשויות מקומיות, בדיקות היתכנות למתחמים, תכניות להתחדשות בניינית המחליפות את תמ"א 38, תכניות מפורטות למרחב תחנות המטרו, תכניות להתחדשות עירונית בפריפריה ותכניות להתחדשות עירונית במגזר הערבי.

כאמור, בשנת 2022 אושרו 56 תכניות, ובהן 39,903 יחידות דיור חדשות. בתוך כך, ניתנו היתרי בנייה ל-28,630 יחידות דיור. כזכור, בשנת 2017 הממשלה קבעה יעדים בנוגע להיקף יחידות הדיור בתהליכי התחדשות עירונית עד לשנת 2040. בהחלטת הממשלה הוגדרו היעדים הן לאישור תכניות התחדשות עירונית והן להיתרי בנייה במסלולי התחדשות עירונית (פינוי ובינוי, עיבוי ותמ"א 38). 

ומה קורה במחוז הדרום, כאשר צוללים לנתונים, מגלים כי באזורינו החלה בשנה האחרונה להתעורר תנועה חדשה של משקיעים וקבלנים - אשר השכילו להבין את החשיבות והמשמעות של ההתחדשות העירונית. בשנת 2022, הוצעו לא פחות מ-19,226 יחידות דיור ב-20 מתחמי פינוי בינוי (טרם אושרו). מדובר בעלייה משמעותית מהשנה שעברה. אמנם אזור הדרום עדיין לא מתקרב לקצב של מחוזות ירושלים, המרכז ותל אביב, אך אכן נראה כי מדובר בצעד חשוב ומשמעותי.

אנחנו כאן בבאר שבע נט כתבנו לא אחת על הנושא, ובעבר המצב היה נראה עגום לחלוטין. בכתבה שנערכה באתר לפני מספר שנים, אשר הסתמכה על נתוני משרד הבינוי והשיכון עלה, כי בשנים 2005-2016, 7,000 דירות באזור המרכז עברו שיפוץ תמ"א 38/1, אך בבאר שבע – רק 20. הסיבה להבדל הגדול – כדאיות כלכלית. עלות הקרקע בבאר שבע זולה יותר ביחסית לאזור המרכז ולכן מעדיפים הקבלנים לבצע תמ"א 38 באזורים שיניבו להם יותר רווח. מנגד, כן בוצעו ומבוצעים פרויקטים בודדים של התחדשות עירונית בעיר באר שבע, כמו בשכונה ג', בה נבנו מספר פרויקטים בשנים האחרונות. הקושי בביצוע תמ"א נובע בראשיתו מהצורך להחתים את הדיירים ולגרום להם לעבור מבתיהם לתקופה ארוכה, קושי בירוקרטי אותו הקבלנים לרוב לא מצליחים לממש מול הדיירים.    

בנוסף לכך, מגדילים - הארגון הישראלי להתחדשות עירונית בחן את קצב ההתחדשות של 30 ערים בישראל בעשור האחרון, בהתאם למספר הבקשות שאושרו וההיתרים שהונפקו עד כה, ומידת הזמן שידרש לחדש את העיר כולה, בהתאם לקצב ההתחדשות הנוכחי. מצאי הדו"ח העלו כי באר שבע במקום ה-29 מבין הערים שנבדקו, ואחוזי ההתחדשות בה שואפים לאפס. בבאר שבע ניתנו רק 20 היתרי בנייה לתמ"א 38 בעשור האחרון, לעומת 74,581 דירות הקיימות בעיר. בהתאם לקצב ההתחדשות הנוכחי, עולה מהדו"ח כי תושבי באר שבע יאלצו לחכות 37,291 שנה עד להתחדשות עירונית מלאה של העיר.

עם זאת, בבאר שבע ובעירייה עושים רושים בשנתיים האחרונות כי מקבלי ההחלטות בחרו להחליף את התקליט. אמנם מדובר בתהליך ארוך ומייגע, ובהשוואה לאזור המרכז אנחנו עדיין הרחק מאחור, אך בשנה האחרונה פעלה העירייה לקדם ולפתח תכניות פינוי בינוי בשכונה ג', ד' ובקרוב גם בשכונה ה'. בהקשר זה, חשוב לציין כי למרות הכוונה הטובה - באר שבע עצמה עדיין לא נמצאת אפילו ברשימת עשרת הערים שבהן אושרו הכי הרבה תכניות של התחדשות עירונית עד שנת 2022. מי כן שם? ערים אשר נמצאות באותו סדר הגודל של בירת הנגב - כמו נתניה, רחובות וחיפה. 

אז למה שם כן ובבאר שבע לא (לבינתיים?), אולי הסיבה היא שבבאר שבע פשוט לא נותנים היתרי בנייה. כן, ככה פשוט. בעוד בשנת 2022 נרשמה עלייה ניכרת של כ-65% בהיתרי בנייה במיזמי פינוי ובינוי לעומת שנת 2021 ברחבי הארץ, גם מרשימה זו באר שבע נעדרת בצורה די מטרידה. למעשה, בשנת 2022 ניתנו היתרי בנייה לפינוי בינוי בערים כמו קריית גת, רמלה ולוד ובבאר שבע? ובכן, היא פשוט לא שם.

ומה עם תמ"א 38? גם כאן העירייה לוקה בחסר - בשנת 2022 הוגשו בישראל בקשות למתן היתרי בנייה מתוקף תמ"א 38 הנוגעות ל-667 מבנים, ובהם 15,845 יחידות דיור. בשנת 2022 זו ניתנו היתרי בנייה ל-643 מבנים, ובהם כ-16,763 יחידות דיור, שמהן כ-8,356 יח"ד תוספתיות. נוסף על כך אוכלסו בשנה זו 387 מבנים שחוזקו או נבנו מחדש במסגרת התכנית, ובהם כ-8,998 יחידות דיור. ובאר שבע? היא שוב לא ברשימה של עשרת הערים בהן ניתנו הכי הרבה היתרי בנייה לתמ"א 38 בשנת 2022. בין אם זה עיבוי וחיזוק או בנייה מחדש - באר שבע היא לא אחת מאותן ערים כלל או כלל.

אז באיזה נתון באר שבע כן מרשימה ונוכחת? כאשר בוחנים את תכניות המנהלת להתחדשות בניינית, נראה כי בעיריית באר שבע פעלו בשנה האחרונה רבות בנושא. המועצה הארצית קראה בהחלטתה לרשויות המקומיות להכין תכניות עירוניות שיספקו תשתית לקידום היתרים לחיזוק ולעיבוי או להריסה ברמת הבניין היחיד מתוך ראייה כלל-עירונית, כדי שיתאימו למקום בהיבטי כלכלה, חברה, תכנון ותשתיות ולצרכים הייחודים של כל יישוב. אם תוגש תכנית כאמור עד 1 במאי, 2023 יוארך בשלוש שנים תוקפה של תמ"א 38 באותה רשות מקומית.

התכנית קובעת גם אזורים שמיועדים לפינוי ובינוי ולהעצמה ניכרת, למשל סביב תחנות המטרו העתידיות, ולעיתים מציינת גם אזורים שאינם מיועדים להתחדשות, למשל בבתים צמודי קרקע. בשנת 2021 יצאה הרשות הממשלתית בפנייה לרשויות המקומיות שיש בהן פוטנציאל של יותר ממאה מבנים להתחדשות בניינית שלא חלה עליהם תכנית תקפה לפי סעיף 23 לתמ"א 38, נבחרו שבע עשרה רשויות מקומיות, ובהן תוקצבו תכניות מסוג זה.

בבאר שבע ישנם כרגע לא פחות מ-800 בתכנית, כאשר מספר היחידות הקיימות עומד על 45,000 ואלו המוצעות עומד על-82,000. בתוך כך, בשנת 2022 הוכרזו 21 מתחמים חדשים לפינוי ובינוי במסלול הרשויות המקומיות. במתחמים אלו ייהרסו 6,074 יחידות דיור קיימות, ובמקומן צפויות להיבנות 29,554 יחידות דיור חדשות. נוסף על יחידות הדיור התכניות כוללות תוספת שטחי מסחר, משרדים, מבני ציבור ושצ"פים. בבאר שבע, הוכרזו עד כה על 2 מתחמים, כאשר מספר היחידות הקיים עומד על 162 ואלו המועצות עומד על 1,187.

עוד בתחום זה, ניכר כי העירייה החליטה למקד את יעדיה בחידוש מתחמי בינוי. מה זה אומר בפועל? כי מספר יחידות הדיור המוצעות במצטבר עד 2022 במתחמים שהוכרזו במסלול הרשויות המקומיות עומד בבאר שבע על 7,826. כמו כן, במסלול המיסוי, נרשמו בבאר שבע 334 יחידות דיור. 

האם רחוב וינגייט יהפוך לפנינה של רובע החדשנות?

אחרי שנים של הזנחה: מרכז אורן צפוי לעבור מתיחת פנים משמעותית

מעל 1,000 יחידות דיור ושימור הקולנוע המיתולוגי: פרויקט פינוי הבינוי הראשון בבאר שבע יוצא לדרך 

מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אלעזר במברגר טוען: ''בשנת 2022 אף גובשה לראשונה תפיסת מדיניות ממשלתית סדורה בנוגע לקידום מיזמי פינוי ובינוי בערי פריפריה. תפיסה זו באה לידי ביטוי בדו"ח הוועדה הבין-משרדית להתחדשות עירונית בפריפריה, אשר הוגש לקבינט הדיור. לצד גיבוש צעדי המדיניות הוצאנו לפועל לראשונה פרויקטים מסוג זה בערי פריפריה מובהקות. אנו צופים כי בשנה הקרובה נתקדם ביישום ההמלצות שבדו"ח התקדמות ניכרת, ותתאפשר פעילות התחדשות נרחבת גם באזורי פריפריה שלא הייתה בהם פעילות זו עד עתה. אנו נערכים להרחבת אזורי הפעילות כבר היום, גם באמצעות הרחבת הליווי של מנהלות להתחדשות עירונית, אשר נפרסות עתה בכל רחבי הארץ, ומספרן עלה מ-26 ל-42 בשנה האחרונה.

''בשנת 2022 הוצאנו לדרך תכנון ממשלתי בהשקעת שיא של כ150- מיליון ₪ לתכנון של כ-60,000 יחידות דיור, ולצד תכנון מתארי ומפורט המשכנו ביצירה של תכניות עירוניות מחליפות תמ"א ,38 אשר יבטיחו את המשך הפעילות הרציפה בתחום זה גם לאחר פקיעתה הצפויה של תמ"א .38 אנו צופים כי פעילות זו אף תואץ לנוכח התיקון שאנו מקדמים בחוק ההסדרים הקרוב, הכולל השוואה של התנאים הקבועים בחוק בנוגע למתחמי פינוי ובינוי, לרבות שיעור הרוב הדרוש, הטבות המס, ההסדרים הייחודיים המובטחים לקשיש ועוד, למיזמי תמ"א .38/2 בשנת 2023 אנו פועלים לשמור ואף להעצים את תנופת הפעילות כדי לעודד קידום והאצה של מיזמי התחדשות עירונית הן במרחבים שהיא פועלת בהם כבר היום, הן במרחבים אשר לא עלו עד היום על מפת ההתחדשות העירונית. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית תפעל בכל העוצמה כדי שחידוש ערי ישראל ימשיך ויואץ גם בשנה זו, וביתר שאת בשנים שלפנינו''.