30% מהדירות בבאר שבע נמכרו בהפסד והמשקיעים מורתעים; מה הסיבות לכך?

עיריית באר שבע נמצאת בתנופת בנייה עצומה בשנים האחרונות ושטח העיר גדל משמעותית. נראה שאין פינה בבירת הנגב בה לא מורם מידי שבוע מנוף כזה או אחר, ובפאתי העיר השכונות החדשות ממשיכות להתרחב. אם זאת, השבוע יוצא דו"ח חדש של הכלכלן הראשי במשרד האוצר אשר בוחן את עולם הנדל"ן - ונראה כי תמונת המצב האמיתית בשטח אינה משביעת רצון.

כאמור, ועוד לפני הכל - חשוב לציין כי ברבעון השלישי של 2023 (אליו מתייחס הדו"ח), ערב פרוץ מלחמת "חרבות ברזל" נרכשו 17.9 אלף דירות בלבד בשוק החופשי, אחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו בשוק לפחות מאז תחילת שנות האלפיים, בפרט לגבי רבעון שלא התאפיין במיעוט ימי עבודה. בהשוואה לרבעון המקביל של 2022 זוהי ירידה של 26% בהמשך לשיעורי ירידה חדים מאז הרבעון השני של 2022, אשר בו החל רצף העלאות הריבית ע"י בנק ישראל.

בתוך כך, משקל הפריפריה בסך העסקאות בשוק החופשי, אשר הגיע לשיא של כמעט 50% מסך העסקאות ברבעון הראשון של 2023, ירד לשיעור של 46% ברבעון השלישי. נתונים ארעיים לרבעון האחרון של השנה מצביעים על ירידה נוספת בשיעור זה. אז איך באר שבע נכנסת בכל הסיפור הזה? 

ובכן, הנתון הבולט והמדאיג ביותר נוגע לפילוח שנעשה הנוגע למכירות המשקיעים לפי ישובים וערים. כחלק מהדו"ח, נמצא כי שלוש ערים דרומיות מובילות עם שיעורים גבוהים יחסית של מכירות בהפסד הון ריאלי. העיר ב"ש עצמה מובילה רשימה זו, כאשר 31% מהדירות שנמכרו ע"י המשקיעים באזור זה הניבו להם הפסד הון ריאלי. בהשוואה לרבעון המקביל זהו גידול משמעותי של עשר נקודות אחוז.

אמנם הנתון הנ"ל הפתיע רבים שאינם מכירים את תחום הנדל"ן, אך משיחה שערכנו במערכת האתר עם יזמים מקומיים בתחום - אין כמעט פליאה שזהו המצב. אריאל בן זקן, משקיע נדל"ן בדרום ובחו"ל ותושב באר שבע בעצמו טוען: ''זה לא מפתיע שזה המצב. היצע הדירות גדל משנה לשנה, אך האוכלוסייה בעיר לא השתנתה (זאת לצד הגירה שלילית שמחריפה בכל שנה). חשוב לומר כי כמות הסטודנטים בבן גוריון ירדה משעותית מאז הקורונה (נתון שנחשף כאן בבאר שבע נט) ובכלל - התשואה הכללית הריאלית היא כ-3% בזמן שהריבית עצמה גבוהה יותר''.

עוד נתון שבלט במיוחד אשר נוגע לבאר שבע, הוא הירידה המתונה ברכישות של דירות על ידי משקיעים. על פי הדו"ח, ברבעון השלישי של 2023 נרשמו שיעורי ירידה חדים אף יותר. במקביל מצוין, נסגר הפער השלילי שנפתח ברבעון האחרון של 2021, בין מספר הדירות הנרכשות להשקעה באזור ת"א לבין זה שבאזור ב"ש.

בדו"ח מצויין, כי אזור ב"ש, אשר בלט בירידות מתונות יחסית ברכישות המשקיעים מאז החלו אלו לרדת ברבעון הראשון של 2022, החל ברבעון השני ובפרט ברבעון השלישי של 2023 לרשום ירידות חדות מהממוצע הארצי. עוד נטען בהקשר זה כי בסקירה לרבעון הראשון ציינו באוצר כי הירידות המתונות יחסית באזור ב"ש יש בהם כדי להפתיע לאור העובדה לפיה אזור זה בולט בשיעור גבוה יחסית של דירות הנמכרות בהפסד הון ריאלי ע"י משקיעים שיוצאים מהשוק - ''יתכן כי המשקיעים שנכנסו לאזור זה זיהו הזדמנויות השקעה טובות, בין היתר על רקע מבצעי "פריסייל" של קבלנים, אולם לא מן הנמנע כי גם פערים באינפורמציה בין מי שיצאו מהשוק לבין משקיעים חדשים שנכנסו תרמו לתופעה זו'' טוענים בדו"ח.

סך הדירות שרכשו המשקיעים בכלל המדינה ברבעון השלישי של 2023 עמד על 2,874 דירות, ירידה חדה של 37% בהשוואה לרבעון המקביל של 2022. בכך מוסיפות לרדת בשיעור חד רכישות אלו מאז הרבעון הראשון של 2022, לאחר העלאת מס הרכישה בסוף נובמבר2021.

ירידות אלו החריפו לאחר תחילת רצף העלאות הריבית ע"י בנק ישראל בתחילת הרבעון השני של 2022. כך, מריבית ריאלית (ריבית בנק ישראל בניכוי ציפיות לאינפלציה שלילית) של 2.7% ברבעון הראשון של 2022 עלתה ריבית זו עד לשיעור ריבית חיובית של 2.1% ברבעון השלישי של 2023. במקביל נרשמה עליה משמעותית גם בריבית הממוצעת על משכנתאות.