סנטרל פארק 17: הפרוייקט הכי מבטיח בעיר מותיר בינתיים תושבים מתוסכלים

לפני כ-5 שנים, פרסמו חברות הבנייה הענקיות - י.ח דמרי וחברת אזורים את מתחם הבניינים הענק שצפוי היה לקום על חורבות אצטדיון הכדורגל האגדי "וסרמיל". כאמור, על פי התכנון המקורי, הפרויקט, ששמו הוא "סנטרל פארק 17" אמור היה לכלול כ-2,300 יחידות דיור שיתפרשו על פני 17 מגדלים בני 26-30 קומות. 

המתחם צפוי היה להציע לראשונה את כל השירותים הקהילתיים בקומפלקס אחד, כאלו שיספקו איכות חיים ברמה אחרת ובמרכז העיר. הפרויקט אמור לכלול מוסדות חינוך, בתי ספר וגני ילדים, שטחי מסחר ועסקים, מרכזי תרבות ופנאי וגולת הכותרת - פארק מרכזי רחב ידיים של מעל 16 דונם, שיכלול שטחים ירוקים וקאנטרי קלאב לרווחת הדיירים בשכונה.

אבל תוכניות לחוד ומציאות לחוד. במקום פארקים רחבי ידיים, כעת עומד המיזם על שמריו. את השטחים הירוקים דחקו הצידה העפר והחול, ובעוד הבטחות רבות הועלו לאוויר, לבינתיים עומדים לתומם ארבעה בניינים בודדים (בניגוד ל-17 בתכנון המקורי), כאשר רק שניים מתוכם מאוכלסים, זאת בשל קצב רכישת דירות נמוך מהמצופה.

אז מה הוביל לכך שאחד המיזמים המדוברים בבאר שבע נתקע? ובכן, יש לכך מספר סיבות. נפגשנו עם פעילי "מגמה ירוקה", על מנת שיסבירו לנו על הקשיים והאכזבות מהתהליך התקוע. אם השם מוכר לכם, זה בגלל שבשבוע שעבר סיפרנו לכם על יוזמה נוספת של הפעילים, במסגרתה הם פועלים על מנת לטפל בבעיית המחסור בצל בבירת הנגב.

לעניינו – את התוכנית הראשונה על מימוש הפרויקט, אישרה עיריית באר שבע עוד בשנת 2003. מאז הזמן עבר, אצטדיון וסרמיל נהרס ורק 13 שנה לאחר מכן, בשנת 2016, הוחלט על בנייתם של ארבעה מגדלים בני 30 קומות. על פי הפעילים, ''הבעיה מתחילה בכך שהתוכנית אושרה, אבל אין לדמרי ולאזורים היתרי בנייה לשאר המיזם".

טלי, אחת מהפעילות המרכזיות מספרת – "אמנם שתי החברות התחייבו לבניית 17 מגדלים. עם זאת, מבחינה תכנונית הם ''גזרו'' מתוך השטח העצום של וסרמיל, שטח אשר מתאים רק לארבעה בניינים אלה. אז נכון, הובטח לתושבים 17 מגדלים עם פארק ענק באמצע, אבל בפועל זה לא קורה. הדירות בבניין הראשון יצאו למכירה בשנת 2016 ומאז נמכרו פחות מ-300 יחידות דיור. כלומר - מכירה של פחות מ-8% בשנה מסך הדירות הקיימות.  יתרה מכך, עוד בעיה שעולה ופוגעת בתושבים שכבר גרים בבניינים היא שכל הדירות בבאר שבע עולות, אבל כאן הערך שלהן אפילו ירד לתקופה''.

כאמור, לפי דוחו"ת של חברת אזורים, נראה כי בסוף השנה שעברה אכן חלה ירידה ב-''מחיר המכירה הממוצע למ"ר בחוזים שנחתמו בפרוייקט''. על פי הדו"ח, ברבעון האחרון של שנת 2021 חלה ירידה במחיר בשלב א' של פרוייקט סנטרל פארק. כמה זה בכסף אתם שואלים? על פי אתר מדל"ן, מדובר בירידה של 153 אלף בערך הדירה במיזם.

מבדיקה שערכנו באתר "תב"ע עכשיו", ניתן למצוא את תכניות המתאר המקוריות משנת 2003, אז פתחה עיריית באר שבע את המיזם למכרז. בתכנית המקורית נכתב במפורש, כי תאריך מועד הסיום של הפרוייקט הינו כעבור 20 שנה, קרי - 2023. בהמשך, ולאחר שזכו במכרז ב-2014, קיבלו החברות הארכה ל-10 שנים נוספות, עד 2033. כמו כן, יש לציין כי שתי החברות לא התחייבו בשום שלב לבניית הבניינים במקביל.

טלי: ''יש פה תכנון עירוני בעייתי ביותר. הגובה של המגדלים והגודל של הדירות מתאימות רק למשפחות, כך שהשוק שאליו מכוון המיזם הוא מצומצם ביותר. מעבר לכך, אין מה שמכונה בשפה המקצועית – ''עירוב שימושים''. כלומר, אין כרגע מתחת למגדלים מתחם מסחרי כלשהו, כך שלכל נסיעה לקנות חלב אתה צריך לנסוע לביג''.

אבל הובטח שכן יהיה מרכז מסחרי?

''התוכנית המאושרת אינה מציעה עירוב שימושים, קידום הליכתיות וחיבור לשכונות הצמודות''.

טלי – ''אבל זאת לא הבעיה האחרונה במיזם: כאמור, רוב המשפחות שגרות שם הן משפחות מבוססות, ובסקר שערכנו יצא שלכל משפחה יש כ-1.7 רכבים. הבעיה מתחילה בכך שאמורים להיות 3 יציאות במתחם שאמורות להיות בו 3,000 רכבים. כלומר, כ-1000 רכבים שיעמדו בפקק אדיר בכל בוקר ובוקר''.

טלי טוענת כי כמות הבעיות במיזם היא כמעט בלתי נתפסת – ''התכנון של השטח היה לקוי מלכתחילה. מעבר לכך, המגוון של הדיור הוא די דל שכן הדירות די זהות. גם הגובה של הבניינים הוא בעייתי – התחזוקה הנדרשת של כל בניין בנפרד היא מאד יקרה, ועל פי מחקרים שערכנו יחד עם פרופ' לאדריכלות, מסתבר כי התחזוקה של בניין כזה היא גדולה פי 4''.

תושב אחד הבניינים, יאיר מספר בראיון לבאר שבע נט - "הפיתוח לא מתקדם, והוא מאד איטי. בינתיים הקימו פה גן משחקים קטן בשביל להשתיק את התושבים. עד לא מזמן אפילו לא הייתה שם הצללה, והיא הותקנה רק לאחר לחץ שהפעלנו. אפילו בית כנסת אין לנו פה. כל ההבטחות לשווא. יש פה שני בניינים מאוכלסים בקושי".

עוד מוסיף יאיר - "אף אחד לא נותן לנו תשובות, אף אחד לא לוקח אחריות. נהרס לנו השער של החנייה, ואפילו על זה לא מוכנים לקחת אחריות. הבנייה והפיתוח הסביבתי פה עומדים במקום. יש פה רק חול, אנחנו רוצים שדמרי ייקח אחריות".

בתוך כך, ומתוך רצון לעזור לתושבים ולהשפיע, החלו הפעילים מיזם פרטי של "שיתוף ציבור" יחד עם סטודנטים לתואר שני באוניברסיטת בן גוריון ופרופסורים מהמחלקה לתכנון ערים, במהלכו הם כבר יזמו יותר מ-4 פגישות עם תושבים ואנשי מקצוע במהלך החודשים מאי-יוני. המפגשים עסקו בהיכרות, הצגת התכנית הקיימת, מעבר על עקרונות תכנון, תכנון ושרטוט משותף ביחד עם התושבים לתכנית אלטרנטיבית ושכונת "החלומות" שלהם והרצאה על הכוח של התושבים ואיך קהילה יכולה להוביל לשינוי אמיתי.

מטרתו של המיזם הוא למצוא אלטרנטיבות תכנוניות לפרויקט התקוע בלב באר שבע. בניסיון להגיע לפתרון הטוב ביותר, פנו פעילי במגמה לכמה מוקדים מרכזיים בתהליך – עיריית באר שבע, חברות הבנייה ולתושבי המקום עצמם, אשר לא מרוצים (בלשון המעטה) מכך שהובטחו להם הרים וגבעות, ובפועל כלום לא נעשה: ''הבנו שאנחנו רוצים להציב אלטרנטיבה תכנונית, ושבאמת יקשיבו לנו. רצינו לייצר משהו שכולם יסכימו עליו ובשביל זה התאגדה לה קבוצה של כ-40 תושבים מהסביבה ומתוך הבניינים עצמם. החלטנו כי אם לדמרי ולאזורים אין את הפיתרון, אז אנחנו נספק אותו''.

מה אתם שומעים מהתושבים?

"נראה שהם הבינו שמכרו להם תכנית שלא מתקדמת, חלקם גם טענו שהם ממורמרים. יש פה עניין מאד מורכב, כי מדובר באנשים שקנו תכנית מסוימת, וזה מתסכל מאד מבחינתם. וגם העירייה מודה בזה. עשינו פגישות עם מחלקת ההנדסה והצגנו בפניהם את הבעיה. נפגשנו אפילו עם טל אל על, סגן ראש העיר ומחזיק תיק ההנדסה בעיריית באר שבע, שהודה בפנינו שהם מקיימים מגעים הם היזמים, בשביל לדבר על הבעיות של התוכנית. יש פה מצב שהתוכנית הנוכחית לא טובה לא לתושבים, לא ליזמים ולא לעירייה''.

''צריך להבין עוד דבר חשוב - בנייה של בניין כזה מנוגדת לגמרי לתכנון העירוני. אנחנו הצענו תכנית שבמסגרתה הוצע להנמיך את הבניינים העתידיים וליצור בכך מרקם זהה. אנחנו מאמינים שעם תכנון נכון אתה יכול ליצור בנייה נכונה וטובה, שתתאים לכולם. אז כעת אין לדמרי ולאזורים היתרי בנייה לשאר המגדלים. לא ברור למה בדיוק, אולי כי העירייה מונעת או מעכבת את זה, או שפשוט אין היתכנות כלכלית. כך או כך העניין הוא שהתושבים סובלים''.

אחת מהאדריכליות הפעילות במיזם מספרת לבאר שבע נט - "מדובר על תכנית מאוד ישנה המבוססת על עקרונות תכנון מיושנים ומאוד לא עירוניים (אין רשת רחובות להליכה, רק כביש מעגלי. אין פיזור של השימושים או עירוב שימושים כלשהו, טיפולוגיות בינוי של מגדלים שזרה לחלוטין לבאר שבע ולא מתאימה לאקלים או לערכים העירוניים הקיימים. העירייה לא הטילה על היזם מטלות ציבוריות חוץ מהקמה של הפארק (הבעייתי בלשון המעטה) ודרישה לתקן חנייה הזוי).  אם נסתכל בהיסטוריה של באר שבע אין אף שכונה שדומה לה אפילו בקצת מבחינת התכנון. מראש, תכנונית, היא כבר נועדה לכישלון.

"אם נדבר על הווה, הפרויקט תקוע או לא "ממש את מלוא הפוטנציאל שלו" בגלל כדור שלג שנוצר כתוצאה מהתכנית המקורית הבעייתית. התחילו בבניית המגדלים על פי התכנית המקורית והחלו לשווק דירות- ומה קרה? הדירות לא נמכרו. כי למה שיצליחו למכור דירות כשאין פיתוח של המרחב הציבורי? לא הוקמו שימושים הכרחיים כמו מסחר, שטחים ציבוריים פתוחים, שטחים ציבוריים בנויי, מוקדי תעסוקה ועוד".

עוד מוסיפה האדריכלית - "אז כשלא מוכרים דירות קיימות, גם לא מתקדמים עם היתרי בנייה לדירות נוספות. אנחנו יודעים שהיזמים הגישו היתרי בנייה לעוד ארבעה מגדלים, כי הם מחוייבים להגיע לנפח בנייה מסויים על מנת שהעירייה תבנה מוסדות חינוך בשכונה". 

ליזמים יש את כל האישורים הנחוצים להגיש היתרי בנייה ולבנות את המגדלים. יחד עם זאת אנחנו מבינים שיש מגעים עם העירייה לתכנון מחדש של השטח שישאר (אחריי סיום הגשת היתרי בנייה לעוד 4 מגדלים כשיחד עם המגדלים הבנויים יהיו 8).

לטענת האדריכלית, האחריות אינה רק על חברות הבנייה - "מידת האחריות של העירייה, לפחות בעיניים שלנו היא גדולה, עירייה לא יכולה להרשות לעצמה שבלב העיר, על שטח עירוני מרכזי יש שכונה שלא נבנית ושהתושבים שגרים בחלק שכן בנוי סובלים מחוסר בשירותים עירוניים. אם ניקח את השכונה ונבחן אותה בקונטקסט עירוני, היא הייתה אמורה להיות ה-שכונה לגור בה מבחינת מיקום ושימושים בסביבה".

"לאור העובדה שיש מגעים לתכנון מחדש של המרחב, הפתרון לדעתנו הוא שהעייריה תלחץ על היזמים לאשר תכנית חדשה ברמה "המחוזית" על מנת לתקן אי אלו טעויות תכנון שאושרו לפני 20 שנה. עליהם להנחות את היזמים לבינוי שפוי, מרקמי ומקיים שיאפשר ליצור שכונה הליכתית ואיכותית. עם עירוב שימושים ופיזור של שירותים עירוניים (גם את הפארק הגדול באמצע שיהיה באחריות העירייה לתחזק אפשר ורצוי לפרק לגורמים יותר קטנים ולייצר מרחבים בקנה מידה חיוני). העירייה גם צריכה לדרוש עוד מטלות ציבוריות מהיזם כמו בנייה של שימושים ציבוריים (מקובל מאוד בכל עיר במרכז) ולצמצם את תקן החנייה משמעותית".

לפני כשבוע וחצי, לאחר אין ספור אימיילים וטלפונים – נפגשו לבסוף פעילי מגמה ירוקה, תושבי המקום, סטודנטים לתכנון עירוני ואדריכלית שמלווה את התהליך עם חברת אזורים. במהלך המפגש העלו הפעילים את התוכנית שהכינו יחד עם צוות תכנון מקצועי. טלי, אשר כאמור לוקחת חלק פעיל במיזם, מספרת לבאר שבע נט כי אמנם נראה היה כי חברת אזורים אכן מוכנה לשנות את דרך החשיבה, אך אין זה סותר את העובדה שעליהם לספק תוצאות בשטח – ''אזורים טוענים שהם תומכים בתכנית שלהם, אבל שיש פה עניין בירוקרטי. הם רוצים לשמור על היוקרה והתכנון שלהם. אבל הם אמרו בפירוש - 'באר שבע לא מוכנה למגדלים'. ואם הם אומרים את זה, נראה שגם הם מודעים לבעיות''.

עוד מספרת טלי - "הפרוייקט הזה היה אמור להיגמר בשנה הבאה. על פי התכנון המקורי, בשנת 2023 הייתה צפויה לקום שכונת סנטרל פארק יחד עם כל התוספות שהובטחו. אז ייתכן שניתנה להם הארכה חוקית מתוקף הנסיבות, אבל אני לא רואה איך זה יקרה, ואני חושבת שגם הם לא מאמינים. אני מאד מקווה שלאחר הפגישה האחרונה שלנו הם באמת יהיו מוכנים לעמוד במילה שלהם''.

מחברת י.ח דמרי ומחברת אזורים נמסר בתגובה: "בניגוד לטענות שהוצגו על ידי האתר, הפרויקט מתנהל לפי לוח הזמנים אליו מחויבות החברות היזמיות. עד כה הסתיים שלב א' ואוכלס, ושלב ב' הכולל מגדל נוסף למגורים ומגדל לשכירות ארוכת טווח מצויים לקראת סיום הבניה ואכלוס ברבעון הקרוב, על פי לוחות הזמנים. החברות מקדמות במקביל עפ"י דרישת העירייה שינוי התב"ע על יתרת הקרקע, חשוב לציין כי קיימת מגבלה שטרם הוסרה מול משרד הביטחון המונעת המשך בינוי, הסרת המגבלה הינה באחריות העירייה."

עוד נמסר מהחברות - "לגבי מחירי הדירות בפרויקט - ניתן לראות הן לפי נתוני רשות המסים והן בדיווחי החברות שהינן ציבוריות, שישנה מגמת עלייה ברורה בדומה להתרחשות בשוק הנדלן. כך לדוגמא, דירת 4 חדרים ברבעון ראשון 2020 בקומה 14 נמכרה במחיר של 1.319 מיליון שקל, ברבעון ראשון של שנת 2022 נמכרה דירה בעלת מאפיינים דומים במחיר 1.568 מיליון שקל. עלייה עליה של כ-20% במחיר. בכלל הפרויקט, דירות 4 חדרים נהנו בממוצע מעלייה של - 18%. ביחס לשנת 2020 מחירי הדירות בפרויקט עלו באופן כללי בממוצע בשיעור של 12% עד רבעון ראשון השנה, והפרויקט הוא מבין הפרויקטים הנמכרים ביותר בב"ש בשנים אחרונות".

מעיריית באר שבע נמסר - "שכונת קרית גנים מכילה בינוי משמעותי שבצידו פיתוח תשתיות וצרכי ציבור.
השכונה נמצאת בבנייה והקמה מזה מספר שנים ובהתאם להיקפי הבנייה והפיתוח העבודות יימשכו
גם בשנים הקרובות. יש לציין שהחברות הבונות הינן חברות פרטיות ובהתאם לכך ההחלטה בדבר קצב המימוש מבוססת על שיקוליהם העסקיים''.