מחקר חדש קבע: היעדר המשילות פוגע אנושות בשוק הנדל"ן בבאר שבע והסביבה

חוסר המשילות בנגב פוגעת באופן משמעותי במצב הנדל"ן בדרום - כך טוען מחקר חדש שנערך על ידי החברה לפיתוח והתחדשות עירונית וחברת שניר. המחקר, בדק את מחירי הנדל"ן ביישובים שונים באזור באר שבע, והדרך שבה הם הושפעו ביחס לתקופות מתוחות באזור.

על פי החברה, חשוב לציין כי ממוצע המחירים הוא כללי לעיר (דירות חדשות שנבנות) ולא מתייחס רק לשכונות החדשות שנבנות בעיר. עוד נאמר לפיהם, כי יש מגמה ברורה שבם משקיעים רבים עדיין מגיעים ונהנים מביקוש גבוה לשכירויות ( עיקר בגלל אוניברסיטת בן גוריון והסטודנטים שמגיעים מכל רחבי הארץ ללמוד בה) ואף ממחירי מכירה נמוכים באופן יחסי בדירות ישנות (פחות ממיליון שקל). אך נתוני הנדל"ן ומחירי המכירה מעידים כי עליית המחירים המסיבית בשנים האחרונות (20-10 אחוז בשנה),  לא באה לידי ביטוי במחירי המכירה שאומנם עלו אבל לא במלוא העוצמה כמו ביישובים אחרים בישראל ואף לעומת יישובים אחרים בדרום הארץ .

בתוך כך, באר שבע ממשיכה בבנייה מאסיבית ובפרויקטים רבים חדשים (כולל תחילה של התחדשות עירונית בעיר), ומאחדת את תושבי הדרום לעיר אחת לאור אפשרויות התעסוקה הרבות בה. עוד נאמר, כי יש לשים לב לכך שמבחינת הנדל"ן השנים 2022-2021 נראות דומות באופן יחסי, והנכסים לא נהנו מעליית הדיור שפקדה את מדינת ישראל בשיעור של עשרים אחוזים לערך ולכן, המחירים נותרו די יציבים.

ואלו הם הנתונים כפי שהוצגו במחקר:

בבאר שבע, דירות חדשות נמכרו בחודש יוני 22': במחיר ממוצע של 1,355,983 ש"ח לדירת שלושה חדרים ועד 1,783,301 ש"ח לדירת חמישה חדרים. בחודש יוני 21' לעומת זאת, דירת שלושה חדרים נמכרה ב-1,171,270 ש"ח בעוד דירת חמישה חדרים נמכרה במחיר ממוצע של-1,773,784 ש"ח. אמנם מדובר בירידה מתונה, אך כזאת שמשפיעה רבות על שוק הנדל"ן בעיר. 

מנכ"ל חברת "שניר", ניר שמול טוען: " מניתוח הנתונים בכמה יישובים שסרקנו בדרום אפשר לראות כי להיעדר המשילות והפשיעה הגואה ישנה השפעה גם על הנדל"ן. מדובר בהשפעה לעיתים ישירה ולעיתים עקיפה. אפשר היה לצפות כי העלייה הדרמטית במחירי הנדל"ן בעיקר בשנתיים האחרונות לא תפסח על אף יישוב אותו סקרנו אבל אפשר היה לראות בחלק מהיישובים שהעלייה הגבוהה שהייתה בישראל באותן השנים הגיעה אומנם ליישוב, אבל בעוצמות נמוכות הרבה יותר מאשר בשאר אזורי הארץ." 

עוד ציין כי: "מעניין היה לראות שהפגיעה הקשה של הפשיעה היא בעיקר בערים הגדולות בדרום הקרובות יחסית לכפרים וליישובים בדואים שכמובן מדובר בפשיעה שבמרכזה פשיעה בדואית למרות אוכלוסייה בדואית גדולה שסובלת אף היא מהפשיעה ומוקיעה אותה . אפשר לראות שביישובים מסוימים בהם לאוכלוסייה רמת הכנסה גבוהה באופן יחסי האבטחה ואמצעי הביטחון שננקטים ביישוב מצליחים למנוע בהרבה מקרים פשיעה חמורה ואפשר לראות שביישובים אלו מחירי הנדל"ן ממשיכים לעלות בצורה דומה לשאר אזורי הארץ ולפשיעה אין השפעה נדל"נית בכלל."

ומה קורה מסביב לבאר שבע? המחקר הנוכחי בדק גם את מצב הנדל"ן ביישובים כמו עומר, מיתר ולהבים. בעומר לדוגמא, צמודי קרקע (5 עד 6 חד'), נמכרו בשנת 2022 במחיר ממוצע של 2,816,579 ש"ח. ביוני 21' לעומת זאת, נמכרו בתים ביישוב במחיר של 2,779,761 ש"ח בממוצע. מניתוח הנתונים אפשר לראות מחסור בקרקעות ביישוב לטובת בנייה חדשה מאסיבית. משיחות עם תושבים שערכנו הם מספרים שהפשיעה היא סטנדרטית והתקשורת מעוותת את המצב והיישוב בטוח מאוד ועם סטנדרט אבטחה משודרג שתורם לביטחון האישי.

• כל תושב עומר מחזיק בקרקע נוספת בישוב, היצע נמוך מאוד של בתים ומגרשים חדשים למכירה, מוכרי הנכסים הם זוגות אשר ילדיהם עזבו למרכז ונותרו לבדם בישוב ומבקשים לעבור לגור קרוב לילדים / לעבור לאזור המרכז ליתרת חייהם.
• המחירים הם לא במגמת עלייה כמו שאנו רואים במרכז או בערים אחרות מבוקשות בישראל ולמרות המצב הסוציו אקונומי והמדד הגבוה של היישוב והתושבים, הביקוש נמוך באופן יחסי ו"הבדידות "בנגב מדברת במספרים ובמחירי מכירה שאינם עולים כפי שהיה צפוי בישוב מבוסס שכזה .
• ממוצע שנת הבנייה במכירות מראה שאין קידום של בניה חדשה מאסיבית או רצון משמעותי לביצוע ובנייה של בתים חדשים על המגרשים הריקים ביישוב שנמצאים ביישוב.
• נשאלת השאלה עד כמה הפשיעה בדרום משפיעה על המחירים ביישוב זה שעל פי אשכול הלמ"ס נמצא בדירוג העשירי הגבוה ביותר

בלהבים לעומת זאת, התרחשה מגמה הפוכה: ביישוב היוקרתי, נמכר בית פרטי (5-6 חד') בשנת 2022 במחיר ממוצע של 3,191,563 ש"ח. בשנת 2021 לעומת זאת, נמכר בית ביישוב בממוצע ב-2,825,400 ש"ח. מחברת "שניר" נמסר: ''להבים נהנית מפריחה נדל"נית שעלתה בשנה האחרונה כמו המספרים שאנחנו מכירים במרכז ממוצע של 20-12 אחוזים. ב-5 השנים האחרונות עלו המחירים בממוצע של כמעט 40%, כאשר יש היצע של מגרשים שמתחילים במחירים של 2,500,000 מיליון ש"ח כיום. אפשר לראות כי הפשיעה משפיעה פחות בלהבים אם בכלל. להבים מוגדר באשכול הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה באשכול התשיעי כמו רמת השרון, תל מונד וארבעה יישובים נוספים ונחשב ליישוב מבוסס מאוד מעט פחות מעומר''.

ביישוב מיתר, חוו עלייה מתונה במחירי הבתים: בית עם 5 ו-6 חדרי שונה הוצע ביוני 2022 למכירה בשווי של 2,585,105 ש"ח בממוצע. שנה קודם לכןף עמדו המחירים על 2,535,191 ש"ח. ''מניתוח הנתונים אפשר לראות כי המחירים עולים בקצב נמוך יחסית לממוצע בישראל ואף ליישובים סמוכים .ישנה עלייה מתונה בשנה האחרונה בעיקר. הישוב גובל עם גדר הגבול של הרשות הפלסטינית ואכן רואים שזה משפיע על הגעה של משפחות חדשות שמבקשות להגיע ולהתגורר ביישוב למי שעדיין רוצה לקמות בית חדש יחסית אפשר למצוא ב מחירים ממוצעים לחודש08/22 ב-3,000,000 ש"ח.''

לדברי ניר שמול: ''על הממשלה החדשה לחזק בצורה משמעותית את פעילות המשטרה באזור הדרום, להגדיל את סדר הכוחות, להעניק תחושת ביטחון לאזרחים, שגרים ביישובים אלו ובעיקר להתייחס לעובדה, שגניבה שלא מטופלת הופכת לשוד ובעתיד אף לרצח. הקושי הגדול של האנשים שמתגוררים באזורים אלו הוא שהמשטרה לא פועלת מספיק כאשר הם מדווחים על מקרים של גניבות וברוב הפעמים הגנב לא נתפס ואף חוזר לעיתים לזירת הפשע, לטובת גניבות חוזרות ונשנות. מערכת המשפט במקרים רבים מרחמת על אותם גנבים וגוזרת עליהם עונשים קלים באופן יחסי על מקרי גניבה, מה שלא מרתיע את אותם הגנבים לחזור ולבצע פשעים, חלקם וחומרים יותר בפעם הבאה''.

''ועל כן, הצעדים שאני ממליץ לממשלה החדשה לנקוט הם: הגדלת כמות השוטרים בעיקר כדי להחזיר את המשילות באזור הדרום. קביעת עונשי מינימום עם חובת כלא למקרי גניבה. הקמת משמר לאומי שיפעל באזור הדרום וייתן תחושת ביטחון לתושבים. החמרת ענישת המינימום במקרים של גניבה חקלאית שמאוד נפוצה באזורים אלו. רישות הכבישים באזור הדרום במצלמות חכמות לאיתור גנבי רכב. עידוד והגדלת משטר עירוני שבו תושבי הערים מתנדבים ומעורבים כדי להגדיל את תחושת הביטחון והרחבת מקורות התעסוקה בעיקר לאוכלוסייה הבדואית והגדלת תקציבי החינוך לאוכלוסייה זו שמעורבת בפשיעה בדרום הרבה מעבר בחלקה באוכלוסייה הכללית''.