שנת 2017 הייתה שנה חלשה יחסית בהיקף עסקאות הנדל"ן בבאר-שבע, לאחר שנים בה העיר כיכבה כבירת הנדל"ן, עם מספר עסקאות עולה מדי שנה ותשואה גבוהה על דירות להשקעה. אולם הקיפאון, עדיין ניתן לראות בעיר דירות ונכסים שנמכרים במחירי שיא, ולהיפך. לפני שנסכם את כל המגמות שאפיינו את שוק הנדל"ן בבאר-שבע בשנת 2017, נעיף מבט על חלק מעסקאות הנדל"ן הבולטות של השנה.

שוק הנדל"ן בבאר-שבע – רב גוני ורב מחירים

שוק הנדל"ן בבאר-שבע הוא רב גוני וכך גם טווח המחירים בו לנדל"ן למגורים. בשכונות וותיקות ניתן לרכוש דירות ישנות בגודל של 2-3 חדרים במחיר של כ-חצי מיליון שקלים, ובפרויקטים חדשים בשכונות חדשות דירות 5 חדרים כבר יעלו עד כ-מיליון וחצי שקלים. בבתי קרקע המחירים גבוהים אף יותר ועשויים להגיע עד ל-3.5 מיליון שקלים, כך לדוגמה, בית בשכונת נאות לון בשטח של 592 מ"ר נמכר בחודש פברואר השנה במחיר של כ-3,550,000 מיליון שקלים. שתי בתים נוספים בשכונה, שניהם ברחוב השופט אלקים, נמכרו במחיר של כ-3 מיליון שקלים. גם בשכונת פלח 7 נמכרו בתים פרטיים במחירים גבוהים הנושקים ל-3 מיליון שקלים.

עסקאות השיא של שנת 2017- נתונים באדיבות : "בטאבו" נדל"ן

לעומת זאת, בבאר-שבע ניתן לראות עסקאות שנמכרו במחירי מציאה, לרוב בשכונות וותיקות כמו שכונה ד' ושכונה ג', שם דירות נרכשות למטרת השקעה והשכרה לסטודנטים, זוגות צעירים או יחידים. כך לדוגמה, דירת 2 חדרים בשטח של 47 מ"ר, הממוקמת ברחוב אליהו הנביא בשכונה ד', נמכרה השנה תמורת 330 אלף שקלים בלבד – המחיר הזול ביותר לעסקה השנה האחרונה. בשכונה ג' נרשמה עסקה קצת יותר "יקרה", דירת 2 חדרים בשטח 38 מ"ר, הממוקמת ברחוב דרך השלום, נמכרה גם היא במחיר מציאה של 350 אלף שקלים.

מחירי המציאה של שנת 2017. צילום: בן שיף. נתונים: "בטאבו" נדל"ן

ירידה של כ-30% בהיקף העסקאות

כאמור, שנת 2017 הייתה שנה חלשה יחסית בהיקף עסקאות הנדל"ן בבאר-שבע. לפי נתוני אתר 'בטאבו' – המרכז נתוני נדל"ן ברחבי הארץ, בבאר-שבע דווחו בשנת 2017 עד כה, כ-3,200 עסקאות נדל"ן למגורים בלבד. מדובר בירידה בהיקף העסקאות של כ-30% משנת 2016, אז נרשמו 4,480 עסקאות מגורים. ההאטה בקצב העסקאות נתמכת גם על ידי נתוני 'יד2' שפרסמנו לאחרונה, המעידים על עלייה של 20% במשך הזמן שנדרש למכור דירת 4 חדרים בבאר-שבע, ועלייה של 11% בזמן שנדרש למכור דירת 5 חדרים. ביחס לעסקאות שנת 2017, מסבירים ב"בטאבו" כי מספר העסקאות המלא טרם דווח לרשות המסים ועל כן עשויים להיות שינויים קלים בסטטיסטיקות, שיובאו בהמשך.

היקף עסקאות הנדל"ן בבאר שבע ב-2016 ו-2017. צילום באדיבות "בטאבו" נדלן.

סה"כ עסקאות 2017 – כ-3,200 (רבעון 1 – 1013; רבעון שני 832; רבעון 3 - 884; רבעון 4 – 475 – טרם הושלם סופית).  סה"כ עסקאות 2016 – 4,480 עסקאות נדל"ן למגורים.

"תוכנית מחיר למשתכן היא פלסטר"

למרות האטה משמעותית בקצב העסקאות בנדל"ן למגורים, מסבירים ב"בטאבו" כי המחירים בבאר-שבע ממשיכים להיות יציבים יחסית. בשנת 2016 לדוגמה, מחיר דירת 4 חד' ממוצעת בבאר-שבע עמד בסוף השנה על 1,093,000 ובסוף שנת 2017 מחיר של דירת 4 חד' ממוצעת בבאר-שבע עומד על 1,087,000. הצפי הוא שהמחירים יעלו ב-2018, וזאת למרות המאמצים של פרויקט הדגל "מחיר למשתכן" של משרד השיכון ומשרד האוצר.  

רועי בן זקן מנהל המוצר בחברת ב"טאבו" נדל"ן מסביר: "השוק קפוא, קבלנים ויזמים מחזיקים בדירות ולא מקדמים פרויקטים חדשים, מה שעתיד להגדיל את המחסור בדירות שגם ככה נמצא בבעיה, תוכנית "מחיר למשתכן היא פלסטר", זה לא פותר את הבעיה. יתרה מכך, התוכנית הכניסה לשוק כמות גדולה של לקוחות חדשים שלא חשבו לקנות דירה קודם".

רועי מוסיף כי "המגמה בשנת 2017 מאוד דומה למגמה בשנת 2014. יש קיפאון בפעילות השוק והמחירים נעצרים, בשנת 2014 זה קרה בגלל "תוכנית מע"מ אפס" של שר האוצר לשעבר יאיר לפיד והשנה זה קורה שוב עם תכנית "מחיר למשתכן" של השר כחלון, חשוב לציין שאחרי שנת הבצורת של 2014 הגיעה שנת שיא בכמות עסקאות הנדל"ן הישראלי מה שהביא לעליית מחירים משמעותית ב-2015".

לגבי "מחיר למשתכן" מסכם רועי ואומר כי "אני חושב שבערים כמו דימונה, ירוחם ואופקים "מחיר למשתכן" יעשה את העבודה ויהיה קשה למחירים להתרומם בתקופה הקרובה ואפילו נראה באזורים האלו ירידת מחירים". מנגד אומר רועי "אני לא מאמין שבבאר-שבע תהיה ירידת מחירים. מדובר בעיר מטרופולין חזקה שמשרתת למעלה ממיליון תושבים בדרום, ואני מאמין שהיא תמשיך להתחזק ולהתייקר".

רועי בן זקן - אני מאמין שבאר שבע תמשיך להתחזק

עלייה במספר הדירות החדשות בשוק, ירידה במספר התחלות הבנייה

מתחילת הרבעון השני של שנת 2017 ועד לרבעון האחרון ניתן לראות כי ישנו גידול של כ-26% במספר הדירות למכירה בשוק הנדל"ן בבאר-שבע. רועי בן זקן מסביר כי : "אחת הסיבות למגמה היא שבאר-שבע מאופיינת בשוק רחב של "משקיעים קטנים" שמחזיקים בדירות בעיר ומעוניינים לממש את הרווח בנכס, כרגע הם בעיקר מושפעים מהלוחמה הפסיכולוגית שמתקיימת בשוק הנדל"ן ולכן הם מוציאים את הנכסים למכירה".

שנת 2017 הייתה מאופיינת גם בירידה דרסטית של מספר התחלות הבנייה. ניתן לבחון את דו"ח התחלות הבניה בבאר-שבע בשנת 2017 ולגלות ירידה של כ-42% (873 התחלות בניה) בהתחלות הבניה לעומת שנת 2016 (1,523 התחלות בניה) גם כאן מזהים דמיון לקיפאון של שנת 2014. מסביר רועי בן זקן מחברת "בטאבו".

ירידה דרסטית במספר התחלות הבנייה ב-2017

מה מצפה לנו בשנת 2018?

בשנת 2018 מחירי הנדל"ן בבאר-שבע צפויים ככל הנראה לעלות באחוזים בודדים, וזאת בשל ביקוש גובר לדיור, וכן במקביל להתפתחות והתבססות העיר באר-שבע כמטרופולין. לפי תחזיות חברת "בטאבו", שנת 2018 תהווה גל חדש ומתגבר של עסקאות נדל"ן למגורים, וזאת במידה ו"הגלגל" שהחל סיבוב חדש ב-2015 ישלים סיבוב על פי התחזיות, ויעמיד את באר-שבע, שוב, בין ערי הנדל"ן החזקות בישראל.

בעוד כחודש יערך כנס סיכום נדל"ן לשנת 2017 בשיתוף חברת "בטאבו", סוכנות התיווך "רימקס" פלוס ובנק לאומי, ושם יובאו בהרחבה נתונים ומגמות נוספות, שישפכו אור על עתיד הנדל"ן בעיר באר-שבע. ב'באר-שבע נט' נהיה גם שם כדי להביא את כל העדכונים.

מצאתם טעות בכתבה? כתבו לנו